第一百一十二章 开发商，为谁开发 （二）早安丈母娘（2/2）

鲍总，丈二和尚摸不着头脑，嘿嘿，被哥们发散思维，和天马行空的表面，是一个紧密的逻辑链条，牢固环环相扣的最小实质，道子，搞蒙了！

小样！不然，空喊那么鸡贼的人，鬼谷子最后的关门弟子，能看上俺？

哎，你说，关门弟子的关门弟子，相当于什么级别啊？估计，嗯，起码是，相当于小卖部，副部长级别？

管他呢，只要不是妇科级，就行！

嘿嘿，那就好办了！啊，不是，我的意思是那就好理解了。逻辑混乱，能否为我们展开呢？您的核心思维？

我决定步步惊心，请君入彀。

嗯，我可以不回答吗！这样，才足够神秘哦。

你以为人家鲍总，这么多年的江湖行走，是白混的？明知山有虎，偏向虎山行！俺傻呀？不会绕着走吗？退一步，海阔天空，不是吗？

反方主辩，反对无效，本嘉宾评委，裁定，必须回答！否则，视同弃权，由正方主帅，结案陈词，直接上课！

当然，你可以选择

1、爱听不听

2、左耳进，右耳出

3、俩只亚多都，闭上！

明先生哪，咱哥俩，忘年交，都可以加入战斗村，曲艺团了！

嘿嘿，明老鬼，咱是给你面子哦，不然，财经记者，俺都不张他们的！

鲍总，站起来，看着明先生，大拇哥和二拇指，搓着，借是嘛玩意儿？接头暗号吗？

呵呵呵，放心，明天早上，凌晨4点44分，额请你，东海，海市蜃楼大排档，早点！想加几个冒，加几个！

明先生灰长认真的说。

嘿嘿，这还差不多！很简单，请速记。

一、二、三、完了。什么？你们没记住？这就对喽，嘿嘿，俺，还没说呢。

哈哈哈，一、俺们开发商，要运用环保、节能、减排、绿色、循环，多项技术吧？所以，技术密集型行业吧？二、房产开发，投入巨大，动辄几十亿，资金密集型行业吧？三、建筑工人成千上万，劳动密集型行业，当之无愧吧？

鲍总大手一挥，不挡住一丝光线，坐下了。

呵呵，首先，俺要说，第一条，站不住脚，请反方主辩，不要偷换概念，这里的技术密集型行业，是专指，自己创造发明先进技术，并将其出售，或使用到自己的产品中去，比如，IT行业，人工智能，高端制造，生物医药等（不能等！时不我待啊），一句话，高大上。对了，顺便说一句，以后，想上市，记住喽，要么尖端到天上，就是上面的行业类型，要么，匍匐在地上，比如现代农业，绿色环保业，接地气。

否则，还是，老老实实开好自己的小店，俺武松武二哥，名人，去过的，“三碗不过岗”酒肆，也想上市？

嘿嘿，阳谷县，宋朝腐败一条街，嗯，错了，吃喝玩乐一条龙，来吧，上市！

第二条，除了真正有实力的航空母舰，嗯，全国性的大企业，能够同时开工建设，其他的，嘿嘿，钱老板最清楚了，谁不是，分期开工，滚动开发，就像崔健唱的，1、2、3、4、5、6、7哇！

好了，直到现在，我们的土地出让金，有几家，是一次性付清的？个别人甚至只付了10%，比如，某房开，房子卖完了3年了，还差土地出让金，没付完！

再来看建设成本！

有没有实力的，建筑商或包工头，你都得替开发商垫付20%吧？

极端的，房子卖完5年了，还差咱农民工的头儿，包头，嗯，工，10-15%。

哈哈，咱开发商，有的是智慧！

按照规定，您得依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。

好了，现在，俺开始计算了，当然，后期国家监管严格了，不能这么轻松了！

以目前为例，假定，土地出让金支付了10%，这占到总的开发成本的1/3，10%1/3=3.33%，对吧？好了，再严格，25%的总投资，才能拿预售许可证，ok!我们已经投入了3.33%，减去，剩下21.67%，没错吧？包工头，垫付20%21.67%=4.33%，那么，实际上，开发商，投入25%-4.33%=20.67%，对不啦？

请记住，到这一步，开发商，如愿以偿，拿到了预售许可证，正大光明，开始了预售，银行按揭前来助威，从那一天起，开发商，停止了投入，一分钱都不出了！

工程款的支付，业主的首付款和按揭贷款买单！

假定，市场销售价格，是成本的1倍，事实上，在俺们会计专业上，这叫毛利50%，小case!

现在，为了计算方便，我们假定：某地，包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格10000元/平米，假定，开发商，很穷，只开发了1平米，唉，请原谅俺，算术不好，复杂了，俺会被搞晕的！

那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入500020.67%=1033.5元，收入10000元，9.67倍！投入产出比，达到1：9.67。

当然，实际上暂时没有这么高，因为，没有减除税收。

问题是，实际上，在你预售许可前，打擦边球的，不在少数吧？

还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。

综合上述因素考量，开发商的投入产出比，10倍以上（减除了税收哦），嗯，10倍以下，都不好意思给圈子里的人说！有人也管这个叫杠杆！

就是阿基米德大叔说的，给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

太复杂了，说个轻松点的，大家还记得冯小刚老哥导演的经典电影《大腕》吧？里面有个精神病，一边走，一边畅想：

一定得选最好的黄金地段，

雇法国设计师，

建就得建最高档次的公寓！

电梯直接入户，

户型最小也得四百平米，

什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上，

楼上边有园，楼里边有游泳池，

楼子里站一个英国管家，

戴假发，特绅士的那种，

业主一进门，甭管有事没事，

都得跟人家说mayIhelpyousir？

一口地道的英国伦敦腔，倍有面子！

社区里再建一所贵族学校，

教材用哈佛的，

一年光学费就得几万美金，

再建一所美国诊所，

二十四小时候诊，

就是一个字贵，

看感冒就得个万八千的！

周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，

你要是开一日本车呀，

你都不好意思跟人家打招呼，

你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？

我觉得怎么着也得两千美金吧！

两千美金那是成本，

四千美金起，

你别嫌贵还不打折，

你得研究业主的购物心理，

愿意掏两千美金买房的业主，

根本不在乎再多掏两千，

什么叫成功人士你知道吗？

成功人士就是买什么东西，

都买最贵的不买最好的！

所以，我们做房地产的口号就是，

不求最好但求最贵

还没转过弯来？再来一个冷笑话，嗯，您得先躲进冰箱，-243度，才会笑的哦！

说，民国一个大款，儿子在，颖果留学。

某日，儿，电话，老爸，同学们都是地铁上学，只有俺，开着劳斯莱斯幻影，上学！

大款勃然大怒！

弄啥哩，颖果鬼子，欺俺大清无人？去，打听一下，地铁，多少钱一辆？买！俺，丢不起那个脸！

俺还没说完，鲍总，勃然大怒，假牙，掉下来。

黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺，走坏的桥，比你看见的路，都多！

嘿嘿，真理不在声音大！俺，没开发，只是，作为财务，渗透到房产开发的各个神经末梢喽，而已！

对了，顺便普及一下，常识！俺们会计是西方人发明的，有一点，掩耳盗铃！这也是他们的习惯，你看啊，一个毛利率，相对数，掩盖了，投入产出分析的倍数，几何级数！

嗯，俺给您卖弄一下，大学学的前苏联人，俄裔美国人，人家改革了，大大方方的承认，投入，就是要产出！比例，相对数，往往掩盖了，绝对倍数增加的，差异！

看看，他是怎么说的？

瓦西里?列昂剔夫（WassilyW.Leontief，1906—1999）是投入产出账户的创始人。1936年，列昂剔夫发表了《美国经济体系中的投入产出的数量关系》一文，接着在1941年又出版了《美国经济结构1919—1929》一书，1953年，又出版了《美国经济结构研究》一书。在这些著作中，列昂剔夫提出了投入产出方法。

列昂剔夫的投入产出思想的渊源可以追溯到重农学派魁奈（FrancoisQuesnay，1694—1774年）著名的《经济表》。列昂剔夫把他编的第一张投入产出表称为“美国的经济表”。数理经济学派瓦尔拉（Walras，1834—1910）和帕累托（VilfredoPareto，1848—1923）的一般均衡理论和数学方法在经济学中的应用构成了列昂剔夫体系的基础。

投入产出分析是通过编制投入产出表来实现的。投入产出表有实物和价值两种形式。

我说完了，静静等待鲍总的反驳。

行了，你和我，就不对等！俺，懒得和你理论，有本事，你一条条反驳啊！我听着。

鲍总，不屑一顾，却不安的扭动身体。

好的，鲍总，明先生，请恕晚辈，斗胆陈述！俺也不敢说，自己就是对的！经济理论领域，变数太多，俺只是表达自己一家之言，但别说俺，狂妄哦！

第一条，“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

俺刚才已经阐述了，房地产业，它只是个劳动密集型产业，解决就业不错，它甚至都算不上是资金密集型产业！

既然如此，我们剔除必要的广告投入，那么，本身不产生技术，您们见过房开公司建立实验室的吗？因此，它的品牌，只能靠品质、质量和环境，而不是，舍本逐末，投入巨资，去创品牌！

事实上，在央视这么多年，每年度的标王，现在，还活着的，究竟有几家？

广告投入，在改革开放初期，人们觉得新鲜，现在，信息发达，谁还完全依赖，您的广告？

恰恰相反，越是投入广告，不苦练内功，求新求变求突破，那会大幅度减少您的研发投入和售后服务的，因为，在一定时期，您的资源有限，此消彼长的，对吗？

所以，房地产的暴利，是因为品牌投入巨大，这是站不住脚的！

看看世界五百强，不都是，靠自己的产品和创新，巍然屹立吗？酒好不怕巷子深，还是有道理的！

第二条，“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”因为，“我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”，“买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱……你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干吗不回农村……买不起房的人都是没努力工作……”

我觉得，在商言商，没有错！但是，因此就放弃我们企业，特别是开发商的社会责任，这样的企业，有意思吗？为什么，不能，适当打折，回馈社会，回馈群众？

最关键的是，不能因为，房价高企，人家暂时买不起房，就侮辱人格啊！

仔细想想，三省吾身，咱们最初的发迹，或者说，第一桶金，怎么来的？

是，可能你是靠政策，机遇，甚至岳父，等等，但您利润的实现，不还是靠消费者，通俗的说，群众呗！

您有什么资格，去嘲笑，俺们的衣食父母？

要在相声界，估计会被逐出师们的！

第三条，“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”因为，“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”

公开成本是看公和私，商品房属于私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在购买，而经济适用住房和廉租房是社会保障体系的，如果说廉租房属于公房，那么成本从来都是公开的。

嘿嘿，不公开，就不公开呗！第一，别混淆成本概念，神马公成本，还母成本呢？一看，就不专业，唉，请个会计，顾问顾问吧，好吗？财商，刻不容缓！第二，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。龌龊！你以为，谁稀罕看哪？

嗯，女士，长得丑不是你的错；但出来吓人，可就是你的错了。

第四条，更可乐！谁告诉你，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。唉，您不学经济历史吗？香港和日本房地产大跌，嗯，不是二爹，您看不见吗？

想当然，剪裁历史，这不是一个经济爱好者，应该有的，历史态度！

第五条，“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”，“和工资收入比，30年来房子等于没涨价。”

站着说话，当然，那啥不疼了！

农民工，他们中的包工头，一线城市，买的起房，没错，可是，难道是，千万个将军一个兵吗？

你去看一看，你去想一想，月亮代表你的心？

您30年前，多少年能全款买房？30年后的今天，又要多少年才能全款付清？

第六条，“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”不做评论，那是你正常的商业行为。

第七条，“傻瓜才期待房价下跌。”，买卖有理，炒房无罪。

唉，咱小老百姓，不敢乱评论，但请您，去看看，各地，有多少空城？有多少鬼城？炒房侵略军，所到之地，开发商开心，业主揪心哦！

等我讲完，大家都不说话了，鲍总气呼呼的。

哈哈哈，算了，鲍总，看我面上，别和大军这个小伙子计较，他就是个初生牛犊罢了。对了，咱们再预测一下，东海周边的开发形势，好吗？以便，及时实施战略转移，城市包围农村？

明先生，微笑着说。

嗯，我来说吧，本人东海人，有很多亲戚，在周边各个城市，抛砖引玉，请大家批评指正。

徐伟，站起来，展开论述。

地产是一个非常个性化的东西，因为它是地域性很强的，供求关系决定的，你买房的时候要多看一下，有些地方的房子是不能买的，买了会套的，甚至会血本无归，失去很多赚钱机会。

那么今年的市场就是货币宽松、信贷宽松，国家在刺激房地产，主基调就是去库存，但这种情况下买房一定要仔细睁大眼睛，因为你买不好呢可能以后就套五年套十年，甚至有的房子会套你一辈子，买房投资赚钱的以后也是少数，赔钱的是绝大多数，这个是非常可怕的，你觉得买股票的赔钱的很多，但是买房子其实更可怕的是，就是买了之后，一旦那个房子不行，你卖不出去就等于是套牢了，你低于成本价可能一直卖不出去，道理很简单，因为有的地方，它没有二手市场。所以买房只能选择几个二手市场好的城市，很多城市买了不仅不赚钱还会亏钱。

一个地方的房价上涨是要看经济发展和人口流入的。房价上涨快一定是这个地方有大量投资、改善比较快的、有人口导入的，所以有个说法是跟着地铁去买房，跟着学霸去买房，这些地方有投资、有需求，这种地方一定是上涨快的。

东海是国际大都市，未来房价一定比东京高，因为中国经济规模比日本高，人口也比日本多。现在京沪深好房子都10W一平了，已经很贵了，但是你喜欢的别人一定会喜欢，所以不要怕，好的东西会更好。深圳的土地面积很小，以后供应量有限，以后依然看好。

东海的远郊还是要慎重一些，因为远郊的发展还比较慢，政府资金照顾不到，还是看外环边上吧。大虹桥是好地方，一线城市政府重点打造的地方一定是超出我们想象的，跟着政府规划在一线城市买一定是没错的。一线政府的规划通常是超出我们预期的，但是三四线城市的政府规划是不可信的，因为他们就是为了卖地。

很多人说南京、合肥、苏州等城市，这一年涨幅是很大，甚至超过了一线城市，但是这些城市上涨的原因是不限购，购买力主要来自外来突然之间的购买力，周边的投资需求涌入，购买力很大，导致存销比很低，房价起来了。这些城市的产业不是特别发达，未开发的土地还很多，所以我认为要再买入这些城市，一定要小心小心再小心，要套人了。

看好杭州，不限购的城市里最有价值的城市，杭州的产业结构是最像一线城市的，比如电商、软件、互联网、金融。杭州房子要买核心区的，比如滨江的，至于萧山余杭、未来科技城，一般，县里的房子，供应量太大，忘了这些地方吧。

不是很看好无锡常州，因为这些地方是制造业为主的，利润比较低。常州，包括无锡的房子供给量都太大，今年的上涨是苏州南京购买力外溢的结果，不会持续的，买入常州无锡，估计会套很多年。

太仓也涨了，但是太仓的位置不如桥。买桥的房子一定要把握时机，要在成交冰冷的时候，如果现在成交量火爆的时候买入，可能会套5年。因为桥是承接东海溢出需求，往往是脉冲式的上涨。

昆山涨了不少，以后肯定会横盘一段时间，所以我认为现在昆山不是买入的时间而是卖出的时间了，趁现在成交量比较大容易脱手。

商住两用的投资价值是普通住宅的1/5-1/8左右，那么能买住宅就买住宅，只有一线城市有价值，因为它限购了。东海来说还是电梯房、次新、80-90多平的两房-三房最好成交。

嗯，不错，徐总监够专业，那么，我们今天的务虚会，还有没有什么说的？

明先生，看到大家都不说话了，他站起来，总结性发言。

我最后说上几句，对与不对，自己理会！

说来说去，不就是这么几个说法嘛。房地产业确实是国民经济的支柱产业，在一定的

范围内是可以带动内需的，国家要扶持。但是超出一定限度，过热了，就会消耗过多的国民

经济资源，造成整体经济过热。矫枉必须过正。不要缩手缩脚的。房价跌个百分之二三十有

什么可怕的呢！三四年不就恢复了嘛。银行受不了什么损失，普通居民也受不了什么损失，

只有投机者才会受到重创。

但如果继续这样下去，宏观经济整体没办法软着陆，两三年之后房价跌掉百分之六七十

也不是没有可能啊。这就很可怕！日本用了多少年来恢复泡沫破灭后的经济啊！为什么要搞

宏观调控，就是要熨平经济周期，让高峰不要过热，让低谷不要过长。很简单的一个道理。

地方政府更是这样。你把房价炒得那么高，谁还来投资啊？很多外资已经从东海撤出，跑到江苏了。江苏的房价要是再涨涨呢？我们不能守着一城的空房子过日子吧。这就会造成你地方经济的空心

化。不是所有城市都能靠旅游经济、靠会展经济来支撑的。

说了这么多，就是为了房地产的健康和长远发展，就是为了真正满足最广大人民的住房

需要，就是为了建设和谐社会。房地产行业不能只是依赖开发，这样的房地产产业结构是单

一的、不完善的。国家要从政策上扶持房地产运营商，去盘活那些黑灯瞎火的房子。国家要

鼓励私人房产的出租。让买不起房的人租得起房。如果出租房子的个人所得税不好收，就不

要去收了嘛。低收入人群租房子，可以考虑直接给些补贴。国家要逐步建立起养老、失业、

医疗、住房、教育几个最基本的保障体系，让老有所养、工有所依、病有所治、身有所托、

子有所教，社会就会和谐很多。这也是我们建设小康社会的目标。

当然，这只是我个人的一些思考，刘大军留下来，和鲍总谈判，其他人散会。

后记：明日俺爹80大寿，俺想请假一天。