第一百一十二章 开发商，为谁开发 （二）早安丈母娘（1/2）

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【考考你】小学一年级数学题难倒了上万研究生：小明向爸爸借了500，向妈妈借了500，买了双鞋用了970。剩下30，还爸爸10块，还妈妈10块，自己剩10块，欠爸爸490，欠妈妈490。490+490=980。加上自己10块=990。还有10块哪去了？这是怎么回事呢？

呵呵呵，鲍总啊，关于你说的成本，我是不知道的啦！但是，作为营销总监，我是要感谢，嗯，五体投地，谢谢了，早安，丈母娘！

一直不发言的辛勤总监，突然，开始了滔滔不绝，而且，光头锃光瓦亮，和观点一样，奇葩，博人眼球。

哈哈哈，能详细的说说吗？

明先生，显然觉得，很有趣。

呵呵呵，好的，你看啊，中国作为一个千百年受着“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提。有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！

确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘！

那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有推高豆腐的价格啦。

辛勤总监的话讲完了，大家还在思索中，钱老板，抛出了更大的一枚哑炮。

年轻人，不要再贷款买房了！

钱老板，语不惊人死不休哇！您糊涂了吗？您可是，房产，商啊！商人，商人，不伤自己，就伤别人。

奇怪了，就好像是卖炭翁，心忧炭贱愿天寒；律师希望你被人告；医生希望你生病；修车工希望你汽车坏掉。

只有小偷和保险公司，他们永远希望你荣华富贵、平平安安。

哈哈哈，大家可能都很诧异，我为什么，良心发现了吗？但这么多年，我看过了，太多的房奴，故事。

他们，为了身外之物，牺牲了健康，休闲，旅游，享受不起前月下，甚至没时间天伦之乐。说句不客气的话，他们就是陀螺，就是机器，而且，永不停止，生命不息，拼命不止！

在他们的字典里，全部的人生，或者说乐趣，仅仅就是，房子！

一套，在当地，让他们，看起来，还算体面的房子！

至于房子里，有什么？

那不是他们关心的问题，事实上，有很多人，他们买的，就是抽象派的艺术品！

画着几个框，嗯，有些格子，线条的，牢笼！

心，健康，阳光、沙滩，海浪，山岗，明月，全部关在门外了。

钱老板，今天，似乎如鲠在喉，不吐不快。继续发言。

举一个例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20岁也有18岁了，后来他小媳妇抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。【@@ 免费阅读】

书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？

作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把观点如实的表述出来，给那些困扰在房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。

其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（东京中等房价4万人民币左右），日本青年却不着急买房。

日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们呢，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。

当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。

钱老板，眼里依稀有了些泪，唉，良心未眠，本质不坏。我的腹诽。

哈哈哈，老钱哪，没看出来啊，你这个奸商，还这么良善？咱也来凑个热闹吧，接着你的话题，咱展开一下，你看是否如此哦？

鲍总，被钱老板的巨大勇气，震撼了！说真话，是要点精神呢，人们常说，天才都是疯子！他也开始补充起来。

青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。

首先，我想说，大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！

事实真的是这样吗？

我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。

案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话，是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在东海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑到我家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。

案例二：结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。

如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子”。

每一个时代的商品工业的大发展，都伴随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢？

我想无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候，这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！

现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格又涨了，一个月涨几百上千。

这个鲍总，能说出这么一番话，还是有进步的！后面，您将看到他的观点。

哈哈哈，我再接着补充和分析。

钱老板，又要继续倾诉了。

从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。

做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。

这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?

列位想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？

现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨?卖给鬼去？

所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。

城市化进程到什么程度？北京被涌入，济南被涌入，东海还被涌入吗？

国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。

农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国13亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。

在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之的是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。

另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村（城中村改造，洪家楼附近）和他一样有4套房以上的村民占大多数。

鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。如果房产税一旦征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要还房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。

如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。

先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行打工。

年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年！

钱老板，话题说完了，留给众人，深刻的思索。

哈哈哈，这个话题太沉重了，咱开发商，既要抬头看路，更主要，还是埋头拉车的，咱们是不是先讨论，看看明月山庄，用什么广告语言，比较好？

明先生，总能及时扭转话题，把握会议的节奏和持续。

我先发个言，完了，请徐伟先生，雅正，好吗？

辛勤总监，长得太像喜剧片，虎口脱险的指挥家，小老头了。

下面就让我们一起细数经典房地产广告语大全吧！当然，太普通的，被我戴着有色眼镜，自动过滤和偏振了。嘿嘿！

创新，远见，生活

春光永驻童话之城

放飞您的梦

原生景象，自然天成

水木清华：住在你心里

温馨园：一切为了爱

淡雅，怡景，温馨，自然

繁华，不落幕的居家风景

孩子的起步就与优越同步

生活有了美感才值得思考

在自然中体验自由的生存

住原味别墅，赏园林艺术

从容的尊贵

流水的风景

比天空更宽广的是人的思想

绿就是生活

都市连线奏鸣曲

生活就该期待美好

松云雅苑：白云山中有个家

罗马假日：贵族生活100年

水云间：亲近太阳，享受未来

阳光海岸：美景与生活的邂逅

柏涛雅苑：依水而居，北欧情怀

波托菲诺：回归质朴，享受单纯

金地翠园：叠翠空间，悠悠天地

谁控制了海洋，谁就控制了一切

英伦名苑：茶香暖阳生活在流淌

中城康桥园：阳光灿烂的日子

翰景轩：极目天河色，风来翰墨香

金地香蜜山：山在这里，我在这里

金海湾园：傲视远海，极目云间

金色嘉苑：水光山色中的幸福家园

建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔

住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的

美庐锦园：海风轻拂，芳草绿，悠然在我家

真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手，真正了解一种生活，也当如此

辛勤够专业，把各种各样叱咤风云的广告语，精选了出来。

啊，受大军的启发，我看这样，行吗？大道至简，绿色循环。

怎么样啊？

明先生，笑眯眯的问。

我看可以，很深刻，简约。

我们天宇的营销总监，徐伟，第一个表态。

嗯，没意见。

我也附和，明先生，总结的很快，很好。

那么，现在，我想请教一下，鲍总和钱总，作为资深地产商，你们人脉广，关系深，你们有害怕的吗？是什么？

明先生，接着咨询，以便迅速熟悉新的行业。

我先来说吧，有这么几条，钱总，一会儿再补充，ok?

鲍总，先发言，侃侃而谈。

第一：怕土地局！不给你土地你开发什么？

第二：怕建委。你想盖别墅，他非叫你盖经济适用住房！

第三：怕规划！你打算面积盖到10万平米，他让你盖到5万，其他绿化！

第四：怕黑社会！阻挠施工，就不叫你盖，就不叫你按时交房！

第五：怕记者，怕他散步言论说你违规建筑，就算没有违规，但是影响很坏！

哈哈哈，我觉得，还有几怕。

钱总，很快也说话了。

怕有关系的业主！都想低价买房，不卖让你哪个方面都行不通！

怕消防！说你不达标不给你盖章！

地税国税局！除了缴纳税务还要吃喝！

就怕不要命的业主！

反正，开发商结束交给物业处理吧，他们再反应基本等于没有用！那点物管的收入，就不要去赚了，得不偿失。

嗯，知道了，现在，我想听听，来自一线的鲍总，钱总，你们对房产开发，有些什么想法？形而上的，也行，咱也好学学，思考思考，少走点弯路。可以，帮帮老头子吗？

明先生，循循善诱。

哈哈哈，我先来，反正，我就是“房奴”眼中的奸商，人们不惮于用最激烈的言辞问候我，甚至向我扔鞋子。

但我敢说真话，试问，钱先生，你敢吗？

著名财经作家曾评点说，哥们的绝大多数观点之所以遭到炮轰，不是因为观点本身，而是因为我的表述方式。

但管他的，活出一个真实的我！任人评说吧，而且，我的观点，虽然尖刻，但也有些蒙准了吧？

下面，是我这些年的一些思考和言论，我梳理出来，给老朋友，明先生，做个参考。

“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”因为，“我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”，“买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱……你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干吗不回农村……买不起房的人都是没努力工作……”

“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”因为，“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”

公开成本是看公和私，商品房属于私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在购买，而经济适用住房和廉租房是社会保障体系的，如果说廉租房属于公房，那么成本从来都是公开的。

“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，用的材料价格也是越来越高，房子就不可能跌价。全世界范围内都没有一个国家房价是跌价的。”“我们没法去评价短期内，短期内有升有降。”

“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”

“和工资收入比，30年来房子等于没涨价。”

“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”

“傻瓜才期待房价下跌。”，买卖有理，炒房无罪。

反正，哥们就是如此霸气侧漏，“我从了，你们也从了吧”。

鲍总，真的是，“爆大嘴”哇，真敢说。我还在腹诽呢，明先生，站起来，点兵点将了。

哎，那个谁，钱总啊，我看很多观点，涉及到财务了，让你的总监宵章，嚣张一下嘛！

嘿嘿，阿拉我，还不太熟悉，国情，嗯，还是，不说了，不说了。

宵章，难得，谦虚了一下。

哈哈哈，徒有虚名罢了，老钱哪，你啊！

明先生，哈哈哈一乐。

哼！我选的人，我心里有数！倒是你，重用忘恩负义之人，你才应该小心，那谁，不也说不出来什么吗？想驳倒鲍总，呵呵，可能，还没出生吧？

钱老板，反将一军。

呵呵，好的，明先生，今天，我，一个小会计，就来，斗胆请教，房地产大哼，鲍先生，几个问题？当然，您可以不屑一顾，但，如果，您要回答，请先想好了，专业一点，因为，在财务领域，咱还没怕过谁！

看着明先生，殷殷期盼，年轻人的热血，桀骜不驯，嗯，没有放荡不羁哦。

哈哈哈，请讲，老哥我，洗耳恭听。

鲍总，也不含糊，调兵遣将，准备胸中百万伏兵。

首先，第一个问题，关于品牌的问题。

“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

我想请问鲍先生，您认为，房地产是一个什么样的行业？给您三个选项，当然，您也可以言之有理的多选，好吗？

A、技术密集型行业

B、资金密集型行业

C、劳动密集型行业

哈哈哈，我选ABC，多选，欧耶！

鲍先生，耍赖，全选了，您还让我展开后面的论述吗？不过，嗯，也许就是这么似是而非，他才能，因果没有强大的逻辑支持，信口开河，所向披靡！

嘿嘿！问个题外话，鲍先生，您是读的文科？还是理科？

我突然，有些想探究，鲍总，他的高等教育，是学的哪一方面？

嗯，学的文科，和问题有关联吗？