第一九五章 房地产大周期（1/2）

江啸天一笑说：“最后一个时期当然是尾声期了。但是这个时期往往会伪装成所谓的‘主升段’，此时一切都看上去非常完美：上市公司的业绩大增、股价持续拉高、是个人都能赚钱，市场充满着一片欢笑声。”

“这个时期股票换手率特别高，其实大资金已经逐渐获利了结，早期跟风进来的投资人也趁此机会了结观望，只有散户和刚入市的小白，被股票狂欢的气氛冲昏了头而越买越多。”

“等到头部出来，股市老手都已经撤离了，只有贪心的股民还在高位站岗，成为最后为宴会买单的人。”

“当然，刚才讲的是股市整体的周期。早期齐涨齐跌的时候，表现更突出，现在嘛，就要再细化到行业和个股身上了。你问几个行业，我和你详细说说它的周期吧。”

赵亮听了，想了想，说：“还是说房地产吧，现在是回档期还是尾声期？”

“我国房地产行业的周期性波动，有专家说是5年一周期、有说是7年一周期的，还有说是20年一周期的。但是总体看，一般都认为房地产现有周期始于1998年。1998年房改到2022年，中国房地产价格出现了三次大幅上涨，分别是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期间，差不多20年了。”

“在过去的20年里，中国的房地产是突飞勐进的。2000年时，城市居民的人均居住面积才10.3平方米，一个三口之家，挤在只有一厅一室的小房间里。而现在，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，三口之家住上了三室一厅的大房子，这个20年增长400%。”

“我国经济基础有特殊背景，有很多非市场因素，包括银行端的融资政策到房地产市场的交易环境，再又就是房地产的核心是土地的买卖，而我国公有土地占主导地位的国情，在全球也是独一无二的。”

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“未来房地产行业股票可能面临的就是一个新周期的开始，而这个周期是在‘房住不炒’和现有住房保有量条件下，加之住宅一般70年的自然寿命，所以未来20年，我认为国内房地产价格整体只能缓慢下降的。此时，居民收入水平会持续增加，等一线房价收入比从现在的26倍，降为13倍左右，基本就是房价底部了。”

“然后是新的20年上升期，这时候在21世纪头20年建造的房子进入更新期了，新的房子需要重新建设了，房地产行业才会再次上涨，时间大概是2050年左右。”