第290章 【新的一年】（1/2）

第290章 【新的一年】

时间匆匆，转眼来到1962年。

元旦过后，长江实业总部（环球大厦13~17层）。

林志超坐在宽敞的办公室里，正在翻阅资产、财务报表。

长江实业的资产分为三个部分——发展地产、商业地产、综合业务（公仔面）。

其中，商业地产的资产有（现价值约2.5~3亿港币）：

中环：盈置大厦、保利大厦、环球大厦、美的大厦（在建）；

铜锣湾：华登大厦（大丸百货）、新天地大厦（新天地购物中心）；

九龙区：美丽华酒店、美丽华购物中心、荔枝园游乐园、观塘工厂大厦

新加坡：大丸百货中心

其中，发展地产的资产有（现价值3.5~3.7亿）：

在建楼盘——希云街楼盘（售出五幢，剩下两幢楼），渡船街‘德福园’（8幢大厦，3000个住宅单元）。

储备地皮——约120万平方尺的港九市区地皮。

也就是说，所有的物业资产已经高达6~6.5亿港币，升值迅速。

这是因为：

比如，德福园20万平方尺的地皮，若按照当前地皮价格，大概是4000万不到一点；但若是按照3000个住宅单元计算，总价值就是1.6亿以上。

而且，所有的物业和地皮，都已经出现很大的升值。

长江实业在过去一年，总计售出990个住宅单元，获得利润约3500万的盈利，商业地产收益2200万，股市收益1000万、保利建筑获得500万盈利（自家的项目也计算在内）、石矿企业不计算（投资阶段），总计利润获得7200万港币。

地皮回笼资金400万（希云街地皮），总计回笼资金7600万。

支出方面：

一般只计算商业建筑的支出、购买地皮的支出，美的大厦建筑费在2000万、购买地皮费约2000万。

而德福园的建筑费，因为会采用‘售楼’模式，所以一般直接核算利润，建筑费不算支出（前期采用少量的贷款模式）。

最终，长江实业拥有8800万的现金流，其中接待给廖创兴银行的1000万港币，廖烈文兄弟通过物业销售，已经进行了还清。

也就是说，在廖宝珊死之后，廖烈文兄弟继续出售了一部分物业，进行偿还债务。

“老板，会议时间到了！”

“好，我马上来！”

随后，林志超收回思绪，朝着会议室走去。

差不多十几个长江实业的高层，齐聚一堂，大家都非常高兴，又是丰收的一年。

重要的是，香港的地产经历‘廖创兴银行挤提’过后，很快就恢复正常，继续攀升。仿佛，就没有出现什么事情一样，大家已经忘记了，毕竟又不是自己倒霉。

“开始吧！”

随着林志超坐下，高层们纷纷发言总结。

长江实业现在如果上市，市值一定不会输给置地公司，而且还是不算储备地皮的情况下。

毕竟置地公司虽然坐拥七八幢中环核心地区的大厦，但都是老式大厦，并没有重建，所以不足为虑。

而长江实业则掌握着九龙、港岛的零售商业，同样拥有四幢大厦，而且还是高层住宅大厦，更不要说在发展地产领域的霸主地位了。

去年虽然只是销售了990个住宅单元，但整个香港才销售10800个住宅单元（一手），占比也是9%左右。

当然，长江实业若是在1972年上市，肯定是要剔除写字楼大厦、储备地皮等物业的。

美丽华酒店总经理jason（杰森），汇报道：“去年，美丽华酒店的全年入驻率在85%，主要来自来港旅游的游客，其次才是本地客户.九龙区目前的竞争对手是半岛酒店、国宾酒店，其中半岛酒店仅220间客房，又是本地老牌豪华酒店，不算直接竞争对手；而九龙的国宾酒店是今年开业的豪华酒店，我们两家竞争较大，不过国宾酒店属于四星级酒店，房间数量虽然有400多间，但档次和面积逊色很多今年，美丽华酒店的入驻率要突破90%。”

林志超点点头，随即说道：“怡和、半岛酒店是不会善罢甘休的，九龙仓那边可能会迎来改变。整体来讲，香港酒店业发展的契机已经到来，会出现更多的酒店。当然，这不是坏事，说明香港酒店业市场很大。”

大家听得很认真。

虽然jason讲英文，也听不懂中文，但大家却听得懂英文。

这种会议，jason也只需要关注他负责的美丽华酒店即可，其它也没有必要听懂。而且，他一般很少出席会议，每周一次的公司会议极少出席，都是黄昌宏通知他开会，他便来。

而美丽华酒店确实发展不错，第一年就创造了85%的入驻率，可见大环境是很不错，再加上美丽华酒店各方硬件设施、软件设施，都是拉满了的。所以预计在1962~1966年的这五年时间，平均还是能保持90%的入驻率。

而香港的酒店业在行情好的时候，回报率可以达到8~12%；而其它国家的酒店行业，回报率仅6~8%。行情一般的时候，甚至只有5~6%，仅仅是在收利息。

之所以大家乐此不彼的投资，大概是因为现金流高，容易贷款。而林志超之所以投资，无非是‘好面子’而已，当然他也是因为知道，香港的酒店业回报率还是全球最高的。

“胡经理，你们销售部打算如何分配楼盘计划？”

胡兆煦心里有些好奇，毕竟老板自己不是讲过嘛？

但他还是认真回答道：“目前，长江实业有两个在建地盘——希云街、渡船街，还有一个在策划的铜锣湾半山豪宅。希云街和渡船街一共是3360个住宅单元，打算分成三年出售，即平均每年销售在1120个左右。至于铜锣湾的半山豪宅，每个单位差不多可以销售15万港币，预计是128个住宅单元。”

铜锣湾这个楼盘，面积是3.9万平方尺，采用沉箱技术，建造一幢豪华住宅大厦。而每个单元在1500~1800平方尺左右，算是半山豪宅了，有泳池、会所等设施。

林志超说道：“铜锣湾半山这个楼盘，后续用于出租吧！然后每年销售1100个住宅的计划，也差不多。不过今年肯定是地产爆发年，港府要拿出不少地皮拍卖，我们可以再拿两个小地盘，立即开发，算是作为补充，一年销售1500个住宅，还是要的。”

如果在1962~1964年，这三年时间不拿地，也完全说不过去；所以每年干脆拿两个小地盘，拿完就开发，利润虽然没有囤地高，但也一年应该也有35%以上。

胡兆煦点点头，说道：“好的，我记下来了！”

如果林志超不在香港，可能会是黄昌宏和胡兆煦联合去拍地，他现在很放权的。另外一方面，如果有优质的中环商业大厦地皮，林志超可能要争夺。

至于每年供应1500个住宅单元，并不算很多，按照去年的标准也才15%；而林志超预测，1962~1965年这几年，香港供应住宅单元将逐步提升至1965年的近30000个。

这是因为，今年港府就会提出减少20%地积比，也就是同样的地皮要少建20%的面积，1966年正式执行。

正因为如此，有地皮的置业商开始拼命赶在1966年之前建完，而银行也拼命的将资金投资在地产上。