第384章 【名媛之说】(1/2)
2月23日,星期五。
上午,林祖辉召开了地产会议,打算制定一些策略。
对于做地产,这些年林祖辉学到了非常多,不比几家大型地产公司的掌门人懂的少。他视新时代集团为楼宇工厂,工厂假期除了春节之外,是一年到头都不会想到停工的。只会不断的生产,不断的销售,不断的再投资、再生产、再销售。总之要价廉物美,货如轮转。
然而,这个既定的宗旨,一直施行,也有缓急之分,轻重之别。
那就是说从买入“原料”,到设计兴建“制成品”,再而销售或出租,有很多工序。哪一个工序在哪一个时间应该加速进行,哪一个阶段要拖慢完成,就是最高的调控技巧。全看总舵主的头脑是否精明,手法是否灵活。
在这一点上,全香港的地产商,也比不过林祖辉。
例如:去年六月暴跌前,新时代集团大量出售期房和楼花,回笼大量资金;与此同时,前五月的开工地盘也大大减少。暴跌后,新时代集团又立马逐步增加地盘的动工数量,为今年的供应打下了基础。
但不管是减少/增加地盘开工、销售楼盘数目,新时代集团都是源源不断,并未停歇下来。
林祖辉说道:“接下来,我们的目标是:每年提供的住宅单元数目,在稳居地产公司前三。就目前的形势来说,四五月份就应该可以恢复地产暴跌前的水平了。当然了,经历这次暴跌后,我们至少七年不需要考虑地产形势的问题。”
七年之后,新时代集团其实已经成为一家巨型大财团,抗风险能力非常强,压根不会在金融危机中损伤于多大。当然,林祖辉既然知道有亚洲金融危机,那么新时代集团自然不仅可以安然度过,还能大赚一笔。
众人脸上一喜,老板的意思很明白,香江地产将迎来一波七年的增长。那么作为全港土地储备第二,并源源不断的继续购买土地储备的新时代集团,那是非常有利的。
虽然在发展地产上,新时代集团只能说稳居前三;但不管是新鸿基,还是长江实业,和新时代集团的‘收租物业’一比,简直甚么也不是。
所以,论地产综合实力,新时代集团稳居香江第一!
做到这一步的,当然是老板的手段,即利用贷款大举购买收租物业,再利用金融手段进行偿还。金融手段包括:供股集资、炒外汇、炒股票、炒期指、炒黄金等,可以说是老板一手打造了这个巨无霸。
陈斌精神奕奕的说道:“今年我们的业绩,会让投资者眼前一亮!唯一的不足是,收租物业还是萎靡。”
林祖辉说道:“这个无需操心,萎靡只是相对于1988年的高峰,现在不过是降到1987年的水平而已。我们又买得便宜,至少华人置业的纯利,还是非常丰厚的,支出建筑费和利息,大多靠的这个租金收入!”
他比较乐观,一众属下自然也乐观起来。
林祖辉知道,8月份的‘伊拉克入侵科威特’和明年2月份的‘海湾战争’,两次危机中,香江地产都是‘该跌未跌’,比‘八七股灾’表现还好(下跌10~15%)。
也就是说,在接下来的一年,香江地产水平其实是和1989年上半年高峰时,相当!
只不过,炒家不多而已!
再之后,就暴涨、暴涨.
目前,香江本岛的住宅均价在1600~1700元(暴跌前1800~1900元),九龙的住宅均价在1500~1600元,新界的住宅均价在1300~1500元,单位为每平方尺。
林祖辉又说道:“不管怎么说,香江地产现在主要是‘刚需’的市场,陈董事你们销售部,一定要好好的卖力一点,多花些心思包装一下,争取表现超过其它几家公司!”
陈晓芬连忙表态:“老板放心,我一定好好带领销售部,为公司创造一个好成绩的!”
新时代集团每个月都有经理例会,在会上,陈晓芬这些经理最怕听到林祖辉提出,在市场内有哪一家地产发展商的建筑效率比新时代集团快。
而偏巧这些资料林祖辉都了如指掌,到如今,都没有人知道林祖辉为什么如此神通广大,他完全知道业务上的各个对手的强弱之处,城内各大型楼宇落成的快慢尤其在他洞悉之中。
对集团公司角色的分配林祖辉亦作出了调整,他把新时代集团清晰地改为“洋行”式来经营,除既为控股公司外,并将收租物业拨进华人置业,使得每年均有稳定的经常性收益。
一番安排后,林祖辉宣布散会!
翌日,周六。
中环皇后大道上的娱乐行大厦,正式开幕。
娱乐行大厦1987年8月动工,全部工期为30个月。
这幢大厦的租金并没有因为去年六月的地产暴跌,而受到太大的影响,全因林祖辉在1989年2月便让华人置业进行招租(提前一年招租为合理范畴)。
截止去年暴跌时,这幢大厦的租户已经满了六成多。暴跌之后,华人置业停止招租,而是在去年年底又开始招租,价格稍微回落1成半。
整个娱乐行大厦租金目前是1.35亿一年,可获得纯利为9500万元以上。大厦的成本为8.8亿,包括了支付中华娱乐的4亿购买旧厦的费用。
娱乐行大厦是香港知名的大厦,地理位置也是极佳,和置地广场相隔不远,毗邻中建大厦、中汇大厦、华人行,是中区最佳区域。否则,前世也不会在1996年卖出36亿的高价。
大厦的基层是时尚商店、西餐厅及中式酒楼,上层是写字楼。
热闹的仪式举行,邀请了租户潘廸生,和林祖辉一起举行剪彩,众人喜气洋洋的宣布娱乐行开幕。
望着娱乐行大厦,虽然比不上脑海里幻想的童话世界,但也不会让你失望。虽然娱乐行的新古典主义风格可能是师法意大利文艺复兴时期,但看起来反倒像“新迪士尼”风格。听起来也许不怎么样,但是效果却还不错。整个建筑充满童趣,但又能符合香港商界对办公大楼派头与仪节的要求。
对于这座大厦的设计,林祖辉还是很满意的!
和众人走进娱乐行大厦的底层购物商场,商户们早已经在接待客人,今天是开业,加上提前宣传了,所以娱乐行大厦的商场已经来了很多人购物。
这两年,香江的经济还是有些影响的,毕竟旅游业不振,零售业自然也就减少了。
指着潘廸生的店,林祖辉笑着说道:“生意兴隆,潘哥!”
潘廸生的迪生创建,一年盈利能有3亿,可见他做名牌零售做的非常好。
“生意兴隆!你们的鳄鱼恤和时装,生意也非常好呢!”潘廸生回应道。
“生意好,都生意好!困难都是短暂的,香江的经济长期向好!”
“有你这个大亨发话,我就更有信心了!”
“哈哈”
两人分别后,林祖辉和高毅等人继续参观起来,由于娱乐行一层只有5800平方尺,所以一共有六层零售商铺、六层西餐厅及中式酒楼、茶楼,剩下的二十层则是写字楼。
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