第333章 【继续斩黄瓜】(1/2)
3月15日,星期三。
林祖辉紧急召见陈晓芬、高毅,在办公室里开会。
“计划有变,既然新时代集团已经卖出了全部收租物业,那么下周便推出地利根德阁一座,尽量在本月完成销售。”
陈晓芬连忙说道:“没问题,我马上安排!地利根德阁是香江最豪华的住宅物业,住在这个豪宅小区,视野宽广,周边环境优美,一定会引起火爆销售的。”
林祖辉点点头,虽然一套要1200万~2000万,但香江不缺有钱人;到时候推出的时候,怕是李兆基这些大富豪,也忍不住买几个单元作为投资。
其实,他之所以临时改变策略,提前一周多开始销售;是因为他根据一些新闻分析,五月份一开始,地产就会下跌,紧接着便是暴跌。
为了安全一点,还是提前一点好!
林祖辉又对陈晓芬说道:“最近抓紧销售期房,我有点担心!”
虽然不知道老板担心什么,但陈晓芬从来不喊困难,她只会尽十二分努力去完成。
“嗯,我会再努力的!”
林祖辉赞赏的点点头,他不喜欢手下和自己讲困难。
接着,林祖辉又对高毅说道:“华人置业的零散收租物业,全部给我放出,将合作过的中介都组织起来。价格平价即可,给那些中介费高一点都无妨。”
高毅也看出来了,老板是决心不要零散物业了,所以毫不犹豫的说道:“好的,我马上就去准备!”
林祖辉叮嘱道:“不能降价销售,按照市场价即可...(思考一下)....嗯,折价5%以内,还是可以考虑一下,但不要造成市场恐慌。”
“嗯,我知道了!”
两人离开后,林祖辉在本子上计算起来:
如果真的可以在五月份前,将华人置业的零散物业(包括整层写字楼\小型商场)全部出售,预计可以回笼40亿资金。
年初,华人置业有20亿的现金(供股+贷款),最近套现蓝筹股、账上现金、租金加起来差不多也有15亿,加上出售零散物业40亿,共计就是75亿的现金。
不过开销很大,湾仔地王的地皮费18亿(五成股权)、永安集团收购花了8亿,就已经去掉了26亿。
还剩下49亿的现金流!
当然了,华人置业原本有30亿的债务,然后娱乐行大厦、嘉兰中心、中环广场,这三个项目的总建筑费就需要出23亿多(中环广场只需出资五成建筑费,占半数股权)。
这就相当于债务增加至53亿,这还不算每年三四亿的利息(债务非一次性加满)!
香江的写字楼在1989年下半年至1992年,会是一个低谷期,因为不少外资开始逃离,后又折回。再加上又出售了所有零散收租物业,华人置业在未来两年多,预计租金纯利只有5~6亿左右(今年上半年写字楼租金达到顶峰,按整年行情算,可得8~9亿纯利)。
而,华人置业的物业就只剩下12幢大厦:
中区7幢:华人中心a、b座(金钟)、娱乐行大厦(重建中)、宏记大厦、乐古大厦、印刷行、乐成行
湾仔:夏悫大厦、中环广场(地皮,筹建)
铜锣湾:皇室大厦、嘉兰中心(地皮,在建)
北角:乐基行
总计460万平方尺的收租面积,当然应该还得减掉中环广场的半数权益70平方尺,就只有390万平方尺;再减去在建的收租面积,实际只有260多平方尺正在收租面积。
如果把今年上半年的现金流,全部用于还贷和用作建筑费,其实林祖辉已经成为了香江仅次于置地、九龙仓的第三大置业公司(390万平方尺收租面积计算),太古地产不算置业公司。
这样当然不行!不满足!
暴跌之后,林祖辉会拿着这些现金,去和置地谈!
他已经看上了置地的七个商场物业和一幢大厦,打算趁着地产暴跌、外资恐慌的时机,再溢价一成至两成去谈收购。(ps:置地虽然有意退出香江,但不傻,不可能在市道低谷以低价出售,一般都是等地产稍微回暖后,开始逐步出售)
想到于此,林祖辉在本子上写下:铜锣湾世贸中心(大厦)、怡东商场、新港中心商场、海运大厦(四层大型商场).....计八幢物业的名单。
他对置地的资产了如指掌,也知道置地除了中环七座超级大厦不会卖以外,其余都是可卖品。
其中,新港中心商场、海运大厦,就在九龙仓上,特别是海运大厦,当年(六十年代)是怡和投资(还受港府资助),而非九龙仓投资,所以未被包氏家族收购;而新港中心商场,就在广东道上,也是非常靠近海港城的。
这些投资,应该就在50亿~60亿区间!
如此看来,只要购入这些物业,华置的租金就会再次上涨!
届时,租金不仅可以偿还利息,还能支撑建筑费的开支。
放下笔,林祖辉对自己的安排很满意!
虽然损失了不少零散物业,但换回来的却是整幢大厦和商场。
至于那些零散物业,林祖辉正好在恒金投资旗下成立一支地产基金,专门管理家族的物业投资(包括富丽华酒店五成股权、中环广场三成股权、地利根德阁项目七成股权),以后直接纳入家族办公室。
........
林祖辉应容公子的邀请,来到香江华信公司。
早在去年四月份,新时代联合宝利科技,击败长实和华信,拿得蓝田地铁站上盖物业后,容公子就多次表达出善意,在他看来,林祖辉在某些方面的威势更甚李超人,华信应该也拉他做靠山。
两人一见面热情的问候一番后,在沙发上坐了下来。
容公子真诚的说道:“林生,我父亲真诚的邀请你担任华信的董事,还望你不要拒绝!”
林祖辉顿时犹豫起来,所谓‘一山不容二虎’的道理,就是眼下的情况。李超人担任华信董事已经近十年,而林祖辉和李超人的竞争才刚刚开始,虽然他不介意和华信打好关系,但是却在这事上产生了犹豫。
容公子见林祖辉犹豫,也有些发愣,这难道不是好事吗?
不过他想起京城那边对这位的重视,丝毫不亚于李超人,便知道如今林祖辉的地位,他掌控者香江的舌喉,这对于政治家来说尤为重要,更何况现在是多事之秋。
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