第218~219章 【华置的潜力】(1/2)
1987年3月9日。
星期一。
林祖辉来到新时代地产的办公室,拿起办公桌上的报纸一看,果然是连夜刊登了他的‘壮举’。
就连《天天日报》都登露出来,不过主题是‘慈善’;至于其它的刊登报纸,主题则是‘风流’。
简单的看了几眼,便没有了兴趣,他一点也不在意这些花边新闻,反而觉得是在给自己打广告,他连广告费都不需要出。
不一会,陈斌来到办公室。
林祖辉询问道:“京城那个项目进展如何了?”
陈斌知道老板对于‘国有土地证编号为0001’这个荣誉很看重,想争取成为内地第一个外销房地产的地产商。
“宝利科技正在和政府交涉,相信今年一定可以拿到许可!我们已经派驻了骨干在那边,一旦拿到许可,很快就可以进入征收、平整土地等环节.....”
林祖辉听着汇报,脑海里浮现出这个项目的蓝图。
虽然他没有去过京城考察(香江事务关键时刻),但选址他也是有建议的——靠近机场的温榆河畔。
不仅仅如此,他大手一挥,让整个项目的面积在260平方尺(约23.5万平方米),总建筑面积在120万平方尺。形象一点的形容,相当于香江的太古城、黄埔花园那么大!
整个项目大概规划为400幢别墅,及上千个单位的住宅公寓。听起来是个大工程,但内地的地价、房价,怎么能和香江相比!
目前,香江本岛住宅普遍都在1000元每平方尺以上,也就是上10000元一平米以上。
而鹏城、京城的房价,在90年代初期也就1600元每平米左右,同一时间相差10倍以上。前世巩丽因为拍摄了《唐伯虎点秋香》,收到了永胜的100万片酬,便在1992年买下正好开售的丽京花园别墅,单价为5000元每平米。
“也不能全靠宝利科技,你也知道他们做事的效率,我们也要多活动活动!”
“恩,我已经叮嘱驻守的高级职员,多去咨询一下政策,多去活动活动!”
林祖辉这才点点头,然后想起什么,又说道:“晚点我介绍你一个人,我打算投资她在内地做运作方面的业务,会让她参与这个项目!”
“好!”
陈斌毫不关心老板所说的人是什么样子,他只知道老板不会拿项目开玩笑。
林祖辉打算让邹凯旋去内地成立一家贸易公司,主要为自己搜集古董业务;与此同时,培养她在地产上运作的本事,为将来做打算。
若真是人才,凭借这两个项目她就可以走进自己的视线里,若是扶不起的阿斗,林祖辉只能让首富先生去培养吧!
......
本周,林祖辉一个重要的工作是解决华人置业的‘10亿贷款’问题。当然了,这并没有什么难度,皇室大厦和夏悫大厦都是优质物业,而华人置业本身现金流就已经高达16亿,可谓公司声誉正浓。
林祖辉直接邀请了几家银团,来到华人置业的会议室,一次性达成组合贷款协议。
会议室里,林祖辉特意将自己对香江的写字楼前景的看法,向几位银行家进行述说。
“香江的写字楼将是最近几年增长最亮眼的投资之一,空置率逐年下跌,租金水涨船高.....位于黄金地段的夏悫大厦和皇室大厦,其未来的租金收入以及物业本身的升值前景,是非常乐观的.....大家再看看华人置业的资产配置,夏悫大厦、皇室大厦、宏记大厦,这三幢大厦当前每年为公司能带来两亿多的纯租金收益......而‘华置中心’明年开始投入使用,亦是在市场最需要写字楼的时候。光这五幢大厦,未来便可为公司带来每年4亿左右的纯利......大家别忘了,华人置业旗下还拥有价值近12亿的优质收租物业,每年的租金亦是不菲......所以,别看本轮华人置业的负债已经达到26亿(借贷后),但我们的资产值、负债率都非常良好。”
几位银行家听完,为林祖辉的演说鼓掌,大家深以为然,他们来之前其实就已经下定决定同意贷款。
他们为华人置业贷款的第一条件:就是林祖辉本人,而不是华人置业。
一个成功的企业,一定是有一个成功的领头羊,而林祖辉完美的符合。
看过华人置业的财报,各银行家再无疑问,资产值近62亿(收购后),负债26亿。
重要的是,旗下收租物业非常优质,收租率高、管理成本低、租金高,可谓是真正的优质资产。
四成的负债率,也是完全合情合理。
更何况,林祖辉擅长股市供股集资,所以一众银行家纷纷认购贷款金额,就和抢筹码似的。
若是让其他企业家知道了,不知道该作何想法。
在他们心中的财神爷,此时反而视林祖辉为财神爷。
解决完贷款的事情,林祖辉并没有感觉到有多了不起,据他所知,前世大刘买下这两幢大厦的时候,本来是制定了供股集资30亿的计划,吓得韦理连忙抛售股票(韦理当时是华置二股东、董事局主席),并辞去主席位置。不过一个多月后,股灾来临,供股集资的计划取消,而刘銮雄并没有退缩,而是采用银行高额的贷款,依旧拿下了皇室大厦和夏悫大厦。
而对于银行家来说,这两幢大厦本身就是优质资产,自然也不会拒绝。除非发生严重的政治危机,地产暴跌,银行家才会退缩,而八七股灾对地产影响不是很大。
......
高毅恭敬的坐在沙发上,等待这林祖辉的交代。
林祖辉在纸上计算着华人置业的财务情况、预备投资,此次加上银行贷款,华人置业实际上是有26亿的资金,而两幢大厦仅需23亿多(含税),还能余下2亿多的现金。
而今年华人置业的分红策略是:以红股代替现金。
算完可支配资金,林祖辉又将自己的恒生指数曲线图拿出来。
他一直有关注证券市场,并将恒生指数以曲线图的形势,手绘出来,供自己作为参考。他虽然知道恒生指数的大概走势,但他还想推测出每一次微调的可能性。
在纸上画了一会,林祖辉再次惊讶的发现,他可能又推测出一波走势:
原来,三月份第一周恒生指数短暂性的触及2950点,然后迅速开始回落,截止到本周三已经下跌至2750点。
林祖辉根据两种因素技术分析:
第一,离九月底的最高点3900点,还有近半年时间,说明应该有一波小幅的回调,这样才能将半年时间走完。
第二,还有一个半月就是4月期指合约交割时间,大概率会出现从三月初的2950点的最高点,下跌至2600点的回调行情。道理很简单,投资者都在买入期指合约,那么沽空期指合约就是个机会。
通过这种分析,林祖辉对高毅说道:“一旦恒生指数跌破2750点,华人置业就买入9月期指合约,最大买入金额为2亿资金。记住,只在2750点下方买,买入的动作小点,我预测四月底之前都有机会。”
高毅连忙点点头,说道:“好的!不过现在市场期指合约交易活跃,每天都有16000张交易单,2亿资金不算巨大。”
“那就降到最低影响!比如我们按照2750点计算,我们两亿资金可以买入7200张期货合约,每天买入不能超过1000张。而且,我觉得4月份才是多空交战的激烈时候,所以四月份的机会最多。你不要急躁!”
高毅不是专业证券出身,林祖辉不得不多叮嘱一下!
他不希望影响太大,从而影响自己的证券投资。
“好的,我明白了!”高毅认真的说道。
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