第199章 【大赚特赚血赚】(1/2)
礼拜三,林祖辉带着龙景昌、赵翰去律师楼,签署了一笔价值7800万的物业交易;中区南源大厦的两层楼,物业面积总计为3万平方尺,目前租金23元每平方尺。
中环的写字楼涨幅有多快,林祖辉此时已经非常笃定,就以交易广场为例,目前还是28元每平方尺,1987年底估计就是35元的水平,1988年底暴涨至55元至62元的水平,1989年上半年可能就是80元以上的水平。
他之所以这样肯定,一是前世他曾看到过一些新闻报道,二是他现在根据中环写字楼的空置率降低,以及明年中区地王可能会拍出天价分析出来的。
虽然南源大厦比不上交易广场,但租金两三年翻倍是没有问题的!
这样的优质物业,林祖辉自然不会错过,这也亏了新时代地产系的渠道能力,那里有出售物业情况,能够第一手获得信息。
这个渠道非常重要,新时代地产卖出一样的物业,比一般公司肯定卖得高价;购买物业,肯定比一般公司购买得优质和便宜。
刷刷,林祖辉潇洒的签上自己的大名,这笔交易正式生效。
万辉传媒递给业主一张支票,这幢优质物业就属于自己的了,仅需六七年的租金便可回本,其本身价值也将上涨。
而目前业主出售的价格,仅以月租金乘以100倍作为参考,也就是接近九年收租回本。他急着移民,所以趁着现在香江物业高涨,便毫不犹豫的出手。
回到万辉传媒,林祖辉对龙景昌说道:“物业管理自有专门的部门负责,你们还是要全身心投入本身业务当中。万辉传媒的物业价值在2.4亿,其主要作用是为了支撑股价和长远投资,无需关注。”
龙景昌连忙点点头,并说道:“《经济日报》元旦正式发刊,我有信心办好这份报纸的!”
林祖辉笑着说道:“你是全公司的总经理,还是要充分放权给《经济日报》团队,他们是专业的,这个保证就该由他们来向我汇报!”
龙景昌老脸一红,老板是笑着批评自己,已经是非常给面子了!
老板说的话也很有道理,《经济日报》的社长、主编、副社长等人,俱是这个行业的顶尖人才,其薪资更是和《天天日报》团队相同,可见老板非常重视专业人才。《经济日报》不知道赚不赚钱,但是对老板的影响力一定是很重要的,为此创刊费就高达2000万,并且不考虑暂时盈利的问题。
“老板说得有理,是我有些急功近利了!后面我会把工作重心,放在协助老板统筹全局上,做好大家的后勤工作的!”
林祖辉点点头!
.......
12月29日,星期一。
当天恒生指数收盘为2550点,林祖辉顿时松了一口气,因为今天是12月期指合约的结算日,也就是说将以2550点乘以50作为结算。
梁真勋在收市后,便第一时间来到林祖辉的办公室。
“老板,这次三家公司外汇赚了不少,我已经统计出来了,给您汇报一下!”
林祖辉点点头,他虽然心里也有数,但具体还是要以梁真勋的数据为主!
“新时代地产一共是4400张期指合约,买入均价为2280点,每张合约获得纯利1.28万,总计获利5630万,回笼资金1.57亿。”
林祖辉打断道:“这笔资金投入到发展地产项目中,明年新时代地产不再做金融系投资,专注地产发展!”
梁真勋回道:“好,我记下来了!”
林祖辉示意他继续!
“华人置业一共是7500张期指合约,买入均价为1990点,每张合约获得纯利2.72万,总计利润2.04亿,回笼资金3.5亿!”
林祖辉点点头,说道:“连同账上的钱,一共就是7.5亿的现金了,加上还有价值2亿的证券投资可套现,这些钱准备着,我有用处!”
他的想法是:等怡和重组完成后,就去和置地洽谈,购买皇室大厦和夏悫大厦。洽谈确定后,再供股集资一次获得5亿的现金,这样差不多只需再贷款10亿的样子,还有剩余。
这笔10亿贷款无需发愁,因为皇室大厦和夏悫大厦的租金足以抵消每年1亿的利息,还有得赚。
虽然华人置业一下负债高达26亿,林祖辉的打算在恒生指数3500点的时候再供股集资一波,将债务减持在20亿以下,这样就不足为虑了。
等林祖辉个人手头宽裕了,可以以家族的名义购买华置的大厦权益,做稳定长期收租之用。
梁真勋不疑有他,也想不到老板又要上演‘大胃王’。
“好!”
他是新时代地产唯一一个同时担任新时代、华置、国泰三家公司的董事,协助林祖辉统筹管理三家公司的金融性业务。
梁真勋接着说道:“国泰城市有两笔:一笔是3100张合约,每张合约获利1.6万,获利5000万,回笼资金1.2亿;一笔是6500张合约,每张合约获利1万,获利6500万,回笼资金2.15亿。所以,国泰城市可回笼资金3.35亿!”
林祖辉松了一口气,最操心的还是国泰城市酒店管理公司,如今总算可以处理好了。
“国泰城市卖出宏记大厦和出售全部所持证券,已经筹集到购买富丽华酒店的五亿尾款。在不考虑七亿贷款的情况下,这3.35亿就是我们的流动资金。”
“对,最近一笔债务期限都在9个月后,而且只有1亿额度,很多债务都在一年后。”
林祖辉敲打着桌面,在思考如何使用这笔资金。
目前,国泰城市酒店管理只有三部分资产:一、价值3.5亿的优质收租物业;二、富丽华酒店的七成股权,价值8.4亿(市值涨至12亿);三、刚刚回笼的3.35亿现金。
还得投资证券业务,林祖辉又改变了想法!
投资证券业务,本来就属于华置和国泰本身的业务,不应该剥得它们的发展机会。
“你协助一下陆东来,拿出3亿的资金,杠杆至9亿本金,在2700点以下,买入9亿港币的蓝筹股。主要购买九龙仓、和记黄埔.....这几只蓝筹股。”
梁真勋毫不犹豫的点点头,并说道:“好!”
林祖辉心想,目前香江股市市值4000多亿,还是足够容纳自己及其公司的资金的。
如果不出意外,这9亿的本金在股灾前,可获利3亿多。这样一来,相当于国泰城市的七亿债务抵消了。
当然了,债务不到期也用不着还。
很快,他也重新考虑起华人置业的债务问题,如果在恒生指数2700点至2800点时,供股集资5亿;再迅速投入到炒蓝筹股中,加个两倍杠杆本金扩大至10亿,股灾前应该还可以获利3.5亿左右;又或者,在明年继续投资期指合约,获利三亿多左右。
这样债务就控制在17亿的水平了,非常安全的一个数字。
‘八七股灾’是外因,是因为美国的黑色星期一导致全球股市暴跌,香江的跌幅更是全球第一,单月下跌43%,为最惨股市。
其他原因有‘八七股灾’前的香江股市,已经从1984年7月的800点,暴涨至3800点;还有就是联交所主席李福兆自以为是,直接将股市关停四天,导致恐慌情绪更加蔓延。而李福兆也会因此麻烦缠身,先是下台,最后又被英国佬送进了监狱;李福兆是进监狱前,大骂澳大利亚的记者,也导致受到了很大的国际压力。
因为是外部原因,所以林祖辉也不担心自己投入了几十亿炒蓝筹股,因此而影响大市。
梁真勋离开后,林祖辉计算了一下自己在期指合约上的盈利,以及回笼资金。结果非常喜人:从六月份开始总计投入3.2亿的本金,获得纯利6亿,回笼资金9.2亿。
他目前个人债务是:炒蓝筹股借了1亿,炒期指合约借了1亿,供股集资借了2.5亿,兴建深水湾75号别墅借了8000万,总计5.3亿的债务。
因为是股票质押借贷,期限都是两年,所以他也不担心还款的问题。
打算将资金继续投入到期指合约当中,当前期指合约每日的交易量是1.3万张左右,每天保证金都在3.5亿,而且这个数据还在攀升中,所以市场容量很大。
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