第114章 第一个楼盘城市（2/2）

就算是有背景的房开大企，在这年头，银行管控那么严，想无抵押贷款几亿元，估计行不通。

再加上运营经验和投资风险因素，商健决定总地价较低的大楼盘，稳一些。

知道未来房价趋势，但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。

第三个因素，就是资金流动周期。

这个过程流动的越快，企业现金的使用效率越高，运营效率也越高。

如果这个过程非常缓慢，则占用的资金越多，资金的使用效率就慢。

简单地说明，两个楼盘，同样是成本十亿元的土地，售出价是二十亿元，利润是五亿元。

从买地到卖出收回钱的周期，一个楼盘是六个月，另外一个楼盘是一年。

毫无疑问，前者效率更快。

哪怕不考虑利息、时间风险问题，钱赚的是一样。

但一年时间，后者只能赚五亿元，前者可不上可以赚十亿。

为啥？

半年利润5亿，加上原本钱10亿元，就可以操纵15亿元的土地，赚的可以就是7.5亿元，一年就是12.5亿元。

当然，这只是简单的算术题目，实际要考虑的因素非常复杂。

但无不说明，资金周转效率的重要性。

说到这点，还跟城市的政策有关。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，买地之后，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。

还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。

粤省商品房预售管理条例，在2012年时，还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例，第二章第六条就明确了预售证的条件之一：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

虽然不是打地桩就可以预售，但也很宽松了，可比封顶才能预售好多了。

这条比较宽松的政策，沿用了十几年。

接下来的14年、16年、19年，有修订，但申请预售的条件还是一样，只是逐渐对部分预售资金监管，严格了一些。

总的来说，商健选择粤城增城区作为房开公司的第一个楼盘开发城市，是非常合理的，也符合集团目前的情况。

但如果有钱，他可以先在深市砸钱买地。

越早买，成本越低。

等开发第一个楼盘成熟了，就直接进入深市。

前世，他想在粤城偏远的楼盘买一套小户型都难。

如今，自己造楼盘。

老子就是卖楼盘的，还能缺房子？

想到这，公司的事也梳理通了。

等他睁开眼睛时，看到旁边的小姑娘盯着他看，也许是戴墨镜的原因，竟然没有发现他已经睁开眼，一直盯着看了十秒、二十秒、三十秒。

什么情况？

商健有些懵了。