第十章 阳谋：我连懒字，都懒得跟你说（1/2）

“我去年年初，想在深圳买一套房子，就四处转了转，发现了一个现象：ns区的商品房均价2.1万，ba区的均价是1.5万，而龙岗的房价，刚刚过万。我又不想按揭贷款，就到处找更便宜的房子，发现龙华有些村里的房子，才三四千一平米。”高旋说到这里，又喝了一口水，看了看郑化龙，发现他一副饶有兴味的样子。

徐倩和李道全听到高旋去年要在深圳买房子的时候，都有些讶然，不约而同地看了看高旋。

“我就详细了解了这些三四千平米的房子，发现他们不是商品房，是小产权房。我做了详细的调查，发现这些小产权房，一部分是村民自己在自己的宅基地上盖的，少的盖了七八层，多的盖了二十多层，然后自己住一小部分，其他的就全部卖掉。”

“还有一部分村民，自己没有钱，就找了投资人；村民出宅基地，投资人出盖房子的钱，大家商量后房子盖好后的分配比例，一般是村民要下面的几层，比例是40-50%，投资人要50-60%。然后投资人再把这些房子，出租出去，收取租金；或者直接以三四千元的低价售出。”

“许多在深圳打工的，买不起商品房的，就会买这个小产权房。我查过数据，2009年，深圳的小产权房数量，占据整个市场房屋供应量的50%！”高旋说到这里，停了下来。

他在等待徐倩发难。

果然不出所料，只听徐倩哼哼冷笑两声说道，“郑总，据我所知，小产权房是违法建筑，政府随时都可以拆除。如果拆除时，补偿对象是拥有宅基地的村民，而不是投资人或者那些买房子的人。所以，这种房子盖好了，也很少人会买。”

“徐倩说的也是实情，高总怎么看待这个问题？”听到徐倩的话，郑化龙笑了笑，继续向高旋发问。

“第一，法不责众，拿深圳的局势来讲，50%的小产权房，政府怎么可能全部拆除？牵一发而动全身，将来会涉及太多民众，我国的立法有一个准则，叫做’立法为民’，我相信政府立法的目的，只会是遏制民间去盖新的小产权房，控制增量，绝对不会去把那么多的民众赶出买来的房子，再把房子拆除。第二，有需求才有买卖。我做过调查，我们郑州西三环到西四环的村民，在自己的宅基地上盖房子，材料费加上人工费用，每平米的成本是700元上下，卖可以卖到两千元。而那附近的商品房，价格却在四五千元以上。很多做小生意的人，买得起小产权房，却买不起商品房。他们与其每月给房东交房租，不如先买了便宜的房子安定下来。第三，zz市目前对小产权房这一块，并没有明显的动作，在政府下决心规范这个市场之前，套利空间依然巨大。第四，我们可以利用杠杆。先跟村民谈好合作模式，缴纳少量的定金后，把宅基地定下来。然后找到那些原本就要买小产权房子的人群，告诉他们，他们可以跟村民合作建房，价格比市场上的小产权房低20%。比如一个100平米的房子，商品房售价45万，小产权的市场售价20万；如果他们在盖房子的时候就跟村民合作建房，只需要支付16万，等房子建好的时候，就可以直接把协议指定的房子拿走了。第五，让愿意出钱合作共建的买房人，跟村民在合同中约定，如果发生拆迁事件，村民拿到补偿款后，下面几层的拆迁款属于他，买房人的房子的拆迁补偿款，属于买房人。”高旋在2010年年初的时候，在郑州高新区的西三环和西四环附近做过调研，讲起这个来，显得深思熟虑。

“买房的人提前交了房钱，房子盖好后，村民不让他们入住，怎么办？”徐倩继续发难。

“这就是我们的机会点了。我们告知买房人，会存在这种风险，所以我们可以给他们做个担保，这个房子盖好后，如果村民不交房，我们赔付他们这16万。”高旋说道。

“我们能从这16万里面，赚多少钱？承担16万的风险，划算吗？”徐倩不依不饶。

看到徐倩帮着他把心中的疑虑一一问出，郑化龙乐见其成，也不插话。

“按照1000平米的房子计算，我们的总体成本是70万。需要无偿给村民450平米到500平米，等于只有500平米到550平米的房子可以销售，能够获得80万元到88万元。利润是10万到18万，总投入是70万。”高旋拿出随身带的笔和本子，给大家演算了一遍。

“这个收益比，好像也并不划算啊？”徐倩笑了起来——看来这个被李道全吹上天的高旋，也不过如此。

“郑总，我们来分析一下这个风险有多大概率会出现？以及这些风险出现后，事情会向哪个方向演变？”徐倩不断发问，高旋却始终没有再看她一眼，而是盯着郑总回答问题。

这让徐倩非常不爽。

不管是作为一个美女被人无视，还是作为一个董事长助理被人无视，都让她心里的愤怒越来越盛。

她不爽，可就对了！

高旋就是铁定了心，要让她不爽的！

“好，自古富贵险中求。兄弟，你分析一下这个事情的风险有多大？”郑化龙说这句话的时候，将桌面上的vertu手机，用手指拨动着转了一圈。

“第一，我强调一点，我们并没有直接投入盖房子的70万，而是投入5万元，就可以跟村民签订共建合作协议；70万是那些买房子的人提前交给我们的。房子盖好后，却可以拿到10万到18万的收益。”

“第二，盖房子需要70万。如果我们自己组建一个建筑队伍，来盖这个房子的话，建筑公司能否拿走这70万里面15%-20%的利润？小产权房对建筑工的要求并不高，收编任何一个建筑公司，都能干这个事情。也就是，可以通过延长收益链条，多出来10万到14万的利润空间。”

高旋说到这里，看了看郑化龙，发现他的小眼睛果然亮了起来。

“用5万的投入，一年到一年半的时间，可以拿到20万到30万的利润，这就是杠杆的魅力。”高旋对上述两条，做了总结。

“至于风险嘛！愿意共建的买房子的人，我们让他们跟村民签订房屋共建协议，我们做担保方。一个村民宅基地上的房子，卖给了十个以上的外来户，他们拿着外来户的钱，住上了自己的小洋楼，面子里子都有了，违约的概率，我分析过深圳那边的数据，不超过两成。”高旋说道。

“郑总，投入5万，赚的话至少可以赚到25万，而且赚的概率是八成，那就是拿5万赚20万。1年可以获得超过3倍的收益；亏损的概率是两成，乘以70万，等于14万。我觉得这个方案值得深入研究。”李道全放下了水杯，看着郑化龙说。

“而且，如果这个村民违约了，他将是一个家庭，面对十个家庭的给他施加的舆论压力、道德压力还有潜在的合同违约风险。”高旋说道，“如果买房子的十个人，跟村民签订了十份共建合同，一旦发生纠纷，首当其冲的是村民，而不是我们。如果我们能够协助这十个人，从村民那里讨回损失，讨回多少，我们的损失就会少多少。”

“当然，这个事情我也只是在大脑里简单地想了想，并没有投入太多精力去验证，只能当做闲聊了。”高旋看了看正在陷入沉思的郑化龙，开始喝水。

“高总，既然你觉得这个方案可行，你为什么没有去做呢？”徐倩突然来了这么一句。

“懒。”高旋终于笑着看了徐倩一眼，“比如说，你如果不是郑总的助理，我连这个懒字，都懒得跟你说。”

郑化龙的小眼睛快闪两下。