第三十五章 艰难讨债路（5）（2/2）

废弃厂房占地大约有八千五百平米，长大约有一百二十米，宽大约有七十米。这里位于浦西，属于一级区域，按照魔都去年一级区域综合用地土地单价每平米八千七百九十八元换算，八千万稍微有一点点亏。

不过这是去年的土地单价，今年肯定有所上涨。因此，用八千万欠款置换这么一块地处一级区域的八千五百平米的地皮，李子丞觉得还是比较满意。

按照魔都相关规定，一级区域不管是民用、商用还是办公，设定容积率均为三点五。而高层建筑的建筑密度不能超过百分之二十，绿化面积必须大于百分之三十。

八千五百平米的百分之二十是一千七百平米。如果修建住宅小区，可以修建四栋四个单元总共十六户，每户平均建筑面积一百零六平米左右的住宅。

再根据容积率计算公式，可以得出该住宅楼楼层高度不能超过十八层。

那么，每层十六户，十八层总共二百八十八户，总建筑面积为三万零六百平米。按照目前魔都一级区域每平米五千块钱价格计算，全部将二百八十八套房子销售出去，可得一亿五千三百万销售额。然后刨去购买土地的八千万，再刨去建筑成本六千一百二十万，利润仅有可怜的一千一百八十万。

这笔账，李子丞怎么算怎么不划算。当然，等小区建成之后，放它个十年八年，房价肯定会涨，那时候再出售应该可以赚的更多。可六千一百二十万的建筑成本扔进去，再放十年八年，李子丞有些心疼。

那么建造星级酒店呢。按照五星级酒店建造标准，土地面积超过一万平米的酒店才有资格参评五星级酒店。

八千五百平米的土地面积肯定是不够参评五星级酒店标准的，只能退而求其次建造四星级酒店。

国家规定，建造酒店的建筑密度不能超过百分之四十五，由此推算，八千五百平米的土地面积的百分之四十四是三千七百四十平米，这是首层建筑面积。

如果拿出两千平米建造副楼，副楼四层，一千七百四十平米建造主楼的话，主楼高度就是十二层。四层以下为接待大厅、餐饮中心、会务中心等配套设施，五层以上为客房，那么至少可以提供三百套客房，完全符合四星酒店参评标准。

至于副楼呢，可以建成健身中心、游泳馆、羽毛球馆、篮球馆等休闲运动场所，以及大型超市、精品专卖店、美食汇等商铺用来招租或者出租。

如此一来，投入的资金就会如流水一般不停歇的回笼。

以钱生钱才是王道。

李子丞打定主意，站到马路边招手拦了一辆出租车，返回下榻的酒店。

拿出房卡打开客房门，李子丞走进客房拿起废弃厂房的资料，从中找出废弃厂房的宗地图。

这时李子丞发现，宗地图与他实地勘测略有差别。

在宗地图上，宗地号标注为17，地类号标注为m1，占地面积为8573.9平方米。

李子丞知道，工业用地可分为三类，m1表示一类工业用地。一类工业用地是指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，比如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

难怪宏泰钢铁集团在三年前拿到这个废弃厂房后一直闲置着，敢情他们不是不想重新开发利用这块地皮，而是找不到合适的工业项目。

等等，自己是不是把事情想的太简单了？

李子丞盯着手里的宗地图思考了十几分钟，突然一拍脑门，心道：糟了。

按照相关规定，工业用地是通过划拔方式取得的，而商业用地是采取拍卖、招标的方式取得的。

划拨和拍卖可是截然不同的两个概念，自己若想变更土地的使用性质，上级管理部门不同意该怎么办？

想到这里，李子丞蹭的从沙发上跳起来，拿着废弃厂房的资料冲出客房。

乘电梯来到楼下，李子丞向前台服务员索要了一张魔都地图，出了酒店正准备打车赶往国土局，突然想起来，今天是星期六，国土局不办公。

李子丞不觉有些头大，有心再给古咏波去个电话详细咨询一下，却又觉得经常打电话麻烦人家古咏波不太合适。

无奈之下，李子丞在下榻的酒店附近找了个网吧，办理了相关手续后坐在电脑前，上网查询有关变更土地使用性质的相关政策和法律依据。

经过查询，李子丞的脸色变得越来越难看，事情果然没有他想象的那么简单。

网上给出的答案很明确，变更土地使用性质涉及到权限、原则和程序三个方面的问题。

首先是权限问题。因为土地使用性质变更必须经过魔都规划管理委员会批准，而魔都规划管理委员会主要成员涵盖了魔都党政一把手。所以，唯有魔都党政一把手对此事不反对才有可能变更成功。

其次是原则问题。原则上，魔都规划局、国土局同意并支持变更，并且还得符合魔都城市总体规划、土地利用规划。

第三是程序问题。第一步是向规划部门提出变更申请。第二步是规划部门向国土部门征询意见。第三步是上报规划管理委员会审核。第四步是国土部门费用核定。第五步是与国土部门签订变更合同。

另外，变更土地使用性质，必须得缴纳土地出让金。

按照相关规定，以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于百分之四十的标准计算土地出让金。