第442章 角色的转变（再求700张推荐票～嘿嘿～）（1/2）

在纽约，无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。

批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑许可费和施工监理费），一切批准后才可开工。

因此土地过户之后，林子耽和艾迪便迅速成立了开发规划项目组，并对纽约市现有的几个大的项目开发公司招标，寻求最好的规划方案。

林子耽和艾迪他们跟理查德私下见面，跟上次在酒吧里的见面已经隔了大半年，但是这次见面，三个人的角色却发生了不小的变化。

目前他们三个人不仅仅要携手合作，最主要的，理查德他们公司也是这次参与投标的几个实力最强的企划公司之一。

简单来说，林子耽和艾迪现在很可能就是这个巨大项目开发的甲方。所以这次的见面，则是理查德亲自出面协调的结果。

在米国，尤其是纽约，房地产开发是千本万利的买卖。运作得当，会是一个点石成金的过程，把一片黄土变成无数的金条钞票；但运作不当，则有让开发者破产的风险。

至于什么样的人能够在房地产开发中获得成功，有专家人士给出以下条件：

第一，需有一颗“很大”的心，能经得起事，有很强的承受力、抗压力。

第二，要有雄厚的资金。第三，要有经验，有知识。

因此这种买卖，也只适合少部分有准备、有风险承担能力，且有丰富的知识经验的投资人。

林子耽虽然一直深耕在房地产业，可惜他只是房产代理行业的佼佼者，对于土地开发，却完全还是个新人，除了上次廉租房和商业楼的开发，他根本没有什么投资经验。

在有些国家的体制下，民众对土地不具所有权，但是在米国购买房产土地后会拥有该不动产的绝对所有权，因此一些人又以为只要有所有权就可以“为所欲为”，在该土地上随意开发和建造，事实上这是一种误解。

其实在米国，土地所有权（title）与土地开发权（entitlement）同根不同义，是完全不同的概念。

土地所有权是客观的实体物质，决定了业主“有什么”，一旦拥有则具有永久性，业主对其有控制权，受法律保护，同时也是可转让的商品。

土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定，决定了开发商“干什么”，有过期时间（比如开工证6个月以后失效），地主对其没有控制权，性质为zf许可，不受法律保护。

也就是说，如果只有土地所有权但没有土地开发权，就自行开工建造房子的话，属于违章建筑，是行不通的。

事实上在米国，尤其是纽约这样的大都市，土地开发项目的最大风险是其不确定性。

首先，即使有了一块土地，能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的。

其次，开发过程中可能遇到各种各样的阻碍，在开发之前，开发商就需要做最充分的尽责分析/可行性分析报告。

主要是分析不可行性，尽力排除一切潜在的拦路虎，尽力排除工程在开展后受阻而被“腰斩”的一切风险。

再次，市场变幻莫测，项目建好后的营销仍具不确定性。

正所谓背靠大树好乘凉，哈瑞森家族是一个集企划、开发、建筑、行销和物业管理于一身的大地产集团，也是纽约最大的地产开发巨鳄之一。

其丰富的地产开发经验，强大的企划团队，都是业界首屈一指的存在。