1329.1314、烂尾风波(2/2)
“这里面牵扯到一个资本运作问题,所以,烂尾楼的一大特征,就是债务极多,且债权结构极其复杂。”
“同样一个房产,甚至会因为重复抵押,有的被银行冻结十余次都不止。”
“而肉只有一块,要吃肉的人却有几十个。”
“如果是你,你说这肉该怎么分啊?”
“这……”听着顾晨这么一说,邹强默默点头,感觉有点道理。
卢薇薇则是问顾晨:“所以这一旦彻底完工,那瞬间就会引发抢房事件对吗?”
“对。”顾晨同意着道:“因为哪怕还差一万块钱,这个楼盘就会彻底完工,他也永远完不了工。”
“因为这根本就不是一个工程问题,而是一个债权问题。”
“好像是这么个道理。”感觉顾晨对这方面颇有研究,徐方志忽然有点崇拜顾晨。
但是看着那头的烂尾楼,徐方志也是无所谓道:“反正烂不烂尾,跟我们小老百姓有啥关系?”
“我来这做凶宅试睡主播,该给的钱,老板一分都不能少,要是直播的时候能把房子卖出去,该拿的提成,我一分也不能少拿。”
“呵呵。”听着徐方志的说辞,顾晨却是摇摇脑袋:“你赚你的钱,或许这些烂尾楼跟你是没关系。”
“但是,也别以为烂尾楼对你没威胁。”
“嗯?此话怎讲?”虽然感觉顾晨年纪轻轻,但是从刚才的谈吐来看,络腮胡邹强已经看出,这小子肚子里有些东西。
顾晨双手抱胸,也是与众人解释说道:“道理很简单,因为我国从98年开始,地产就始终处于大牛市。”
“单边上涨,偶尔回调。”
“所以啊,绝大多数的国人,都对烂尾楼没有什么特别的感触。”
“但实际上呢,在这20年里,我国产生的烂尾楼多如牛毛。”
“而那些因为乱用杠杆死去的小开发商,都可以填满江南湖。”
“而那些烂尾楼所产生最核心的原因,我刚才也说了,那就是开发商拿着本不属于自己的钱。”
“但是这些钱,要么是借贷产生的,要么就是预售产生的。”
顿了顿,顾晨目光扫视众人,见众人都在全神贯注,于是又道:
“其实按理来说呢,烂尾楼产生之后,已经支付房款的业主,利益会严重受损。”
“那是肯定的。”络腮胡邹强现在说话也没那么态度不好,也是语气轻柔的道:“已经支付房款的业主,那可就亏大发了。”
“钱交了,可房子却成了烂尾工程,而我还是有些搞不明白,就你刚才说,绝大多数国人,对烂尾楼,没有什么太大的感触,这难道有什么问题吗?”
“那是因为这20年里,房价一直在涨涨涨。”顾晨一语道破玄机,又道:
“其实涨价,可以解决一切矛盾和问题。”
扳起自己的手指,顾晨又道:“我就打个比方,假设,某烂尾楼盘价值一个亿。”
“那么开发商欠债三个亿,中间呢,有两亿的窟窿无人愿意填坑,导致烂尾楼问题始终无人解决。”
“那我问你,这个一亿的窟窿该怎么解决?”
“没……没办法解决啊,无解。”徐方志说。
顾晨默默点头,却是淡笑着说道:“也对也不对,因为,只要房价涨了,一切都好说。”
“房价翻一倍,楼盘就价值两个亿。”
“再翻一倍,那就价值四个亿。”
“原来是两亿的窟窿,现在是一个亿的利润。”
“这个时候啊,就会有人愿意来接手了,因为谁接手谁赚钱啊。”
“很多烂尾楼都是这么被消化的,大家皆大欢喜啊。”
“原来是这样?涨价可以解决一切矛盾?”听着顾晨的神论,徐方志也是恍然大悟。
邹强也是一脸汗颜:“这资本运作,还真是够恐怖的。”
“什么都没变,时间一变,问题全都解决了,还能让烂尾楼赚钱,这……这就是资本游戏吧?”
顾晨站起身,走到二人中间道:“所以这栋别墅的主人,也就是那片烂尾楼的老板之一,他也在等时机。”
“所以,初始阶段,开发商欠债越少,烂尾楼消化的越容易。”
“而欠债幅度在两倍以内的,一次翻倍暴涨行情,就可以解决全部问题。”
“换句话说,在过去的20年里,我们依靠涨价来解决烂尾楼问题,但从来却没有过在不涨价的情况下,解决烂尾楼的经验。”
“而实际上呢,国内的地产已经足足牛了20年。”
“所……所以,国内的地产,还会像以前那样过几年就翻倍吗?如果不能,那这个别墅的主人,岂不是要玩完?”
听顾晨讲述,络腮胡邹强似乎也弄懂了关系。
顾晨则是淡淡一笑,与众人解释:“如果现在还妄想着依靠涨价来解决烂尾楼问题,那是绝对不可能的事情了。”
“因为房价就算不跌,后面也一定涨得极为缓慢。”
“而即便是在地产大牛市里,都有不知死活的小开发商破产,导致烂尾问题产生。”
“所以,如果房价失去了上涨的速度,那么烂尾问题会急剧增多。”
见邹强眉头紧蹙,似乎心情不是很好,顾晨则是继续补充:“毕竟呢,这是预售制度,该拿的钱,都已经拿完了。”
“因为开发商把业主的钱拿到手了,却把施工队的钱欠着,银行的钱欠着,两手一摊说自己没钱了,你能把他怎么样啊?”
“那就成老赖咯。”徐方志说。
顾晨淡淡一笑:“老赖是肯定的,但是他们会利用资本运作,将钱转移。”
“所以呢,这以前,这种欠债黑洞,一般都是依靠涨价解决问题。”
“这每一个烂尾楼,都是依靠后面的翻倍行情才能消化的掉。”
“而这种翻倍行情,以后,也绝对不会再有了。”
“在没有翻倍行情带来的巨大利润,填掉债务大坑的情况下,这个烂尾楼就是个无解的存在。”
抬头看着几人,顾晨又道:“也正是因为这点,我们才推行现房政策。”
“要逐渐取消预售房制度,因为采用现房销售之后,即便烂尾,那也是开发商自己的债务问题,不至于引发大规模的业主维权。”
“是啊。”听闻顾晨说辞,卢薇薇也是若有所思道:
“毕竟,这些业主是掏空积蓄,背负了一辈子的房贷买来的房子,哪怕跌了一点,他们都受不了,更何况烂尾,开发商跑路呢?”
“害!”邹强似乎非常气愤,也是在天台上来回走动,这才又道:“所以烂尾楼只要产生,就绝对没有想象中的那么容易处理对吗?”
顾晨默默点头:“谁摊上谁倒霉,毕竟碰上翻倍行情才能解决,其他的……啥招都不好使。”
“毕竟在过去,这个问题并不困难,熬几年就回本了,顶多别人翻倍赚钱,自己不赚钱而已,也不至于亏。”
“但是,未来这种好事,绝对不会再有了,烂尾楼也会成为巨大的难题。”
“明白了。”徐方志长舒一口气,也是不由分说道:“所以未来几年,那些实力不强的小开发商的预售楼盘,要尽量别买。”
“对,如果必须要买,也要请你在购买之前查清所有的五证,并仔细审查合同,慎重交款。”
想了想,顾晨又继续补充道:“所以如果一旦你碰上了烂尾楼,最好是确保自己有承受这个风险的能力。”
“因为预售制度是存在烂尾风险的,以前这个风险可以忽略不计,但是现在这种情况就不太一样了。”
这边顾晨话音刚落,却听见络腮胡邹强在那叹息。
顾晨不解,好意询问道:“邹大哥,你没事吧?”
……
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