第四百四十五章 顾江的论调（1/2）

“顾总房产开方面是专家，论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多，还请顾总不吝赐教。高速”黄国诚很诚恳地说道

事关切身利益，黄国诚自然是放下身段虚心请教，何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说，黄国诚还是个喜欢干实事的人。

“赐教不敢当，我也是就事论事。”顾江也知道事关重大，略一谦逊，也就没有什么客气，开口道：“我听黄区长这么说来，觉得这个项目重要的一点，非就是资金问题，只要资金问题可以保证，相对其他的就都是小问题了，可以迎刃而解，是？”

黄国诚点头应是。

顾江继续说道：“而对于一个房产开公司来说，说实的，实际上论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见，几乎是没有房产公司是单吃一个项目的，往往是开过程，一个项目还没结束，便接连不断地购买土地，然后再继续上项目，只有这样，才能保持良好的展性。但是这样一来，这过程，所用的资金都是具有强烈的流动性，使得基本上房地产企业的资金链都是绷得很紧，用拆东墙补西墙来形容也并不为过。因为论是土地还是项目开，所牵涉到的资金都是成千万上亿的，哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话，就算是国内排名前几的那几个房产公司，他们的自有流动资金也不会太多，依靠土地储备，拥有大量的可持续开的土地才是他们基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿，想了一下才重开口道：“基本上来说，我们房产公司搞地产项目开，都是有那么一个套路，那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款，这部分贷款通常是以土地作为抵押，这样就能获得先期的开资金；等到工程上马之后，基建开始，那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付，毕竟造房子是一个比较长期的工程，间涉及到众多环节，譬如结顶和终的验收，我们不可能验收还没通过之前，就把建筑款全部付清，因此这建筑尾款的拖欠也情理之。当然了，羊毛出羊身上，而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款，从而大程地减轻自己的负担；到了这后剩余的三分之一，才是我们自己的开资金。”

听到顾江此话，黄国诚频频点头，深以为然。顾江的话说得非常明了，可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘，虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说，也应该不算是什么大秘密，平时的工作也多多少少有接触过，也是大家心知肚明，但是顾江作为一个行业内的人，能当着外人的面这样直白说出来，当所蕴含的信任又自然不同。

“也因此……”顾江加重了语气，说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案，你们看到的是资金问题，而我所看到的，却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？”

“嗯？”黄国诚有些愕然。

“这就是双方所处立场不同，因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事，本质的目的就是逐利。我们这么打个比方。就拿安置房项目来说，如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开，土地投入三千万，建筑投入七千万，那就是一个亿。这其我的土地费用支出按照规定是可以分期付款，但是我取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万，降低前期的开成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万，这也是情理之内的，那么我的实际投入也只有七千万，甚至是不到七千万，但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过分之三十。而实际的操作，我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后，只要拿到预售证，我就可以开始售收回投资，这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好，几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部，这样，就可以加缓解我的资金压力。”