第四百四十五章 顾江的论调(1/2)
“顾总房产开方面是专家,论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多,还请顾总不吝赐教。高速”黄国诚很诚恳地说道
事关切身利益,黄国诚自然是放下身段虚心请教,何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说,黄国诚还是个喜欢干实事的人。
“赐教不敢当,我也是就事论事。”顾江也知道事关重大,略一谦逊,也就没有什么客气,开口道:“我听黄区长这么说来,觉得这个项目重要的一点,非就是资金问题,只要资金问题可以保证,相对其他的就都是小问题了,可以迎刃而解,是?”
黄国诚点头应是。
顾江继续说道:“而对于一个房产开公司来说,说实的,实际上论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见,几乎是没有房产公司是单吃一个项目的,往往是开过程,一个项目还没结束,便接连不断地购买土地,然后再继续上项目,只有这样,才能保持良好的展性。但是这样一来,这过程,所用的资金都是具有强烈的流动性,使得基本上房地产企业的资金链都是绷得很紧,用拆东墙补西墙来形容也并不为过。因为论是土地还是项目开,所牵涉到的资金都是成千万上亿的,哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下!我说句实话,就算是国内排名前几的那几个房产公司,他们的自有流动资金也不会太多,依靠土地储备,拥有大量的可持续开的土地才是他们基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿,想了一下才重开口道:“基本上来说,我们房产公司搞地产项目开,都是有那么一个套路,那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款,这部分贷款通常是以土地作为抵押,这样就能获得先期的开资金;等到工程上马之后,基建开始,那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付,毕竟造房子是一个比较长期的工程,间涉及到众多环节,譬如结顶和终的验收,我们不可能验收还没通过之前,就把建筑款全部付清,因此这建筑尾款的拖欠也情理之。当然了,羊毛出羊身上,而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款,从而大程地减轻自己的负担;到了这后剩余的三分之一,才是我们自己的开资金。”
听到顾江此话,黄国诚频频点头,深以为然。顾江的话说得非常明了,可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘,虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说,也应该不算是什么大秘密,平时的工作也多多少少有接触过,也是大家心知肚明,但是顾江作为一个行业内的人,能当着外人的面这样直白说出来,当所蕴含的信任又自然不同。
“也因此……”顾江加重了语气,说道:“对于黄区长所提的这个安置房方案,你们看到的是资金问题,而我所看到的,却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题?”
“嗯?”黄国诚有些愕然。
“这就是双方所处立场不同,因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道:“商人做事,本质的目的就是逐利。我们这么打个比方。就拿安置房项目来说,如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开,土地投入三千万,建筑投入七千万,那就是一个亿。这其我的土地费用支出按照规定是可以分期付款,但是我取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万,降低前期的开成本;另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万,这也是情理之内的,那么我的实际投入也只有七千万,甚至是不到七千万,但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过分之三十。而实际的操作,我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后,只要拿到预售证,我就可以开始售收回投资,这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好,几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部,这样,就可以加缓解我的资金压力。”
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