第两百八十五章 返租型经营权销售方案（1/2）

龙飞又说：“方案中提到返租型经营权销售方案，这种销售模式特点雷同于产权销售，即投资者于经营者是分离的，一般采取20年经营权一次性销售，在8-10年内进行返租。

该种方式下，投资者一般与经营者不统一，即投资者投资享受投资回报，经营者参与经营享受经营回报。

这种操作方式关联方涉及三方，必须三方通力协作才能形成共赢，任何一方退出，都将导致中途失败。把下面整个想法传真过去，按照下面的案例修改：

在这种销售政策下，一般采取销售10年或者20年经营权的方式，仅针对市场培育期2-3年进行包租，降低投资者风险。

在这种方式下，招商租金定为35元/m2月，10年内按照7%的租金增长率，10年内年平均租金可达到52元/m2月。

我们可得出10年经营权的销售均价为52*12*10=6240元/m2，则项目总销售收入可达到6240*1666=1040万元。我们推导项目在即返3年的情况下，开发商可获得的总现金流入为：1040*=728万元。

从投资者来说，以10平方铺面测算：

投资总额：62400元，投资即返3年，年返10%的收益，实际投资仅43680元。10年内可收获租金收益62400元，投资收益率为42%！

如果租金炒到70元/m2月，则投资者利润将高达92%！

因此此销售政策的后期操作关键在于炒热项目后期租金，使投资者享受投资乐趣的同时，也竟极大地稳定前期投资客户，同时吸引跟进的投资者。

按照6240元/平方米的套内均价，销售10年的经营收益权；按照每年10%的投资回报，即买即返3年。

林大力听完之后说：“这种方案市场占有力相当强，对投资者而言诱惑较大，销售速度较快，但由此引发的另一个问题也较为严重，即后期管理协调难度大，中途夭折可能性也大，严重时会导致项目后期官司缠身，无法继续运作。

龙飞说：“所以要修改。”

你注意到这份新闻没有：“加快建设春明市重点开发开放试验区和经济合作区。积极争取经合区控规和围网方案获批，配合做好经合区管理体制改革相关工作。”

“全力聚焦产业发展，突出旅游功能，优化产业布局，完善基础设施，形成旅游新增长点。”

“加快建设中泰旅游合作区和边境旅游试验区。积极推进中老缅泰“黄金旅游圈”建设，着力打造经中国、老挝、泰国、缅甸旅游环线，着力提高‘四国九”游客跨国出入、企业跨国经营、车辆跨国通行、货币跨国汇兑、物品跨国携带等方面的便利化水平。

“着力完善“四国九方”线路互连、景区互推、游客互送、信息互通、市场互融、九方互动等机制。”

“我们的方案要围绕这些进行。”

林大力说：“是的，做生意必须懂政策，我这边也有关键一些政策说法，你看看”