第 388章 地产内幕（1/1）

龙丹道：“潘总，您这样做法不是违反了城市规划了吗？”，潘大福就道：“这有什么违反的，我们交了钱，政府得了利，还增加了gdp，这叫双赢”。龙丹道：“这可真是搞地皮啊，不是gdp了”，潘大福就笑道：“现在的华夏，搞地皮就是gdp，这有什么奇怪的，等你介入这个行业，你就明白了”。龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办？或者是钉子户什么的”，潘大福就道：“这个我们根本就不用管，我们把地拿到以后，就把拆迁交给政府，再不济就交给拆迁公司，这个就不用我们操心了”。龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊，这里面还真有道道。

于是，龙丹就问道：“政府的官员就这么听话，为你服务？”，潘大福就道：“这个更简单，把预售的房子送给他们几套，事情就解决了，他们表面上市为了gdp，可背后没有利益谁肯为你服务啊，这也是公开的秘密，老弟，这一手，你可要学着点，不然的话是吃不开的”。老弟想想，也是这么回事，虽然自己以后不会这么做，可现在的形势确实是这样的。

龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚，知道的就是多，以后您的地产公司还会更上一层楼的”，潘大福到不以为龙丹这是奉承，自豪的说道：“那是自然，只要政策不变，我们地产业的利润就不会降低，我们的利益就不会受损害。就拿你卖出去的十套别墅来说吧，我拿地的时候，每亩也就400万，加上送出去的福利200万，拆迁等各项费用也就100万，建起房子来人工材料也就100来万，加起来总共800来万，可是卖出去的价格确实1400多万，这里面的利润有多大？整整600多万，也就是说，你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万，这还是不怎么赚钱的，我们是以开发公寓为主的，要是专做别墅的，利润更高，不翻上一番，他们是不会出手的”。

龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了，这可是真是利润大的吓人”，潘大福一听就笑了。这时的潘大福酒也喝了不少了，说话自然也就嘴上没有把门的了。就对龙丹道：“老弟哦，你还是老实人啊，现在做房地产的哪有用自己的钱的，那不是傻瓜吗”。龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊？难道用投资公司的钱？”，潘大福就笑道：“老弟，真有你的，用银行的钱啊，我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款，要是我们这样的人不去贷款，那银行吃什么啊？”。

龙丹问道：“银行的钱就这么好贷？”，潘大福就道：“我跟你说吧，你只要用少量的钱拿到地以后，就可以找人评估了，把估值做高几倍，再抵押给银行，钱不就来了？然后再去拿地，再抵押贷款，这样几次滚下来，雪球就滚大了，你不就有钱了？实话跟你说吧，就是现在大街上开宝马奔驰的没有几个不贷款的，开100万豪车的起码就有上千万贷款，要是能开起千万豪车的，那他的贷款没有几十亿也有个十亿八亿的，不然也养不起车啊”。

龙丹虽然经商多年，真正贷款的时候还不多。除了当初为了贷款千万，导致破产以外，以后的龙丹是轻易的不贷款。就是后来贷款也是银行求着没有办法才向银行搞了一些，贷款的这些道道，龙丹还真的不甚明白。怪不得有人说，要是华夏的房地产要是跨台了，银行也会跟着破产，还真的不假。华夏有几万家房地产公司，所贷的资金绝对是一个天量，说不定就占银行存款的五六成，要是房地产泡沫破灭了，那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的。到了那时，就算是国家开动印钞机，也是来不及的，何况，国家也不敢那么做，那样的话，只会引发更大的金融危机，或者是爆发通货膨胀的。

一般说来房地产利润率大约在25%左右。这个说法并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100%呢？说房地产利润率200%、300%那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，完全是可信的。

就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？问题的症结出在两个环节：土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。

囤地问题，开发商囤地行为并不普遍，媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“新月园”持有的土地，是旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。再大的地产商也囤不起地。这些年房价这么好，一个项目从开发到销售完成，这一个阶段内价格就可能翻番，谁手头有地愿意囤着呢？囤得起吗？但确实有企业在囤地，而且数目不小，中间环节上滋生的**惊人。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。行业外的人可能不知道，土地拍卖公示里，土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质，所谓“储备用地”，就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地。那些老国有企业的利益集团，就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。做为土地现阶段的合法持有人，不经过他们的同意，这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。要想拿他们的地，你先得跟他们谈，谈妥了，再由他们来申请土地部门挂牌出让。

这个谈判过程，就是一个利益交换过程。回到以前，谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权？都是和政府领导存在关系的权力团伙。现在，他们合法占有国有土地，房地产企业看中他们的土地，先跟他们谈。条件谈好以后，要走挂牌程序，怎么办？他们有的是办法，先把地面建筑物进行评估，评估成天价，然后申请拍卖，真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了，挂牌只是个程序，最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

这个过程太黑了，黑到你无法想象其中真假。有一个本地房产企业，是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司，这个公司成立以后屁事不干，依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。十年来，这家企业没盖过一平米房子，就靠卖地，股东们个个成了亿万富翁。董事长曾经得意洋洋的跟我说，等手头最后三宗地卖完，他就移居海南去了，他在那面的别墅装修好已经好几年了。

目前的土地招拍挂制度是高房价问题的“万恶之源”，因为招拍挂不断推高地价，促进了房地产价格的猛烈上涨。在土地局，每一个人都是土地买卖的私下参与者。因为，每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所，他们掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系，私底下达成转让协议。等挂牌公告出来，一切都在私底下先谈好了，就剩下走一个程序了。